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物业管理招标投标办法
一、目的
为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。
二、适用范围
本办法适用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。
三、部门主要职责
招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：
1、人事行政部：
1）负责有关投标项目信息的收集、筛选、上报，形成投标评估报告。
2）负责投标报名、标书购买、投标文件商务部分编写，标书的汇总、编制、制作、封送。
3）对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。
4）负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。
2、品质管理部、经营管理部：
1）负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。
2）负责对投标文件技术部分的编写。
3）参与标书的编制、开标和答疑工作。
四、投标程序
1、获取招标信息
网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。
2、申请投标审批
网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》（见附件）上报总经理室审批，购买标书、文
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件。
3、购买招标文件
人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。
4、投标环境调查
投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，收集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。
5、投标文件的编制
1）投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。
2）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
3）投标文件由商务标书和技术标书组成。
商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。
技术标书包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。
4）人事行政部根据招标文件拟订投标文件目录及标书编制计划，负责标书商务部分的编写，并将投标文件资料进行汇总，由项目负责人组织审查、讨论，形成投标书。
5）经营管理部负责标书技术部分费用的编写，包括物业服务费用的收支预算及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价。
6）品质管理部负责标书技术部分方案的编写，包括项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、
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维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。
7）参与投标的部门或人员对招标书中不明确或不清楚的问题，反馈到人事行政部，由人事行政部与招标方进行联系澄清。
6、投标书的评审
投标书送交之前，应由项目负责人组织相关人员对该标书进行评审。评审通过后方可由人事行政部送交投标书。
7、投标书的装订
根据招标文件的要求进行装订，做到美观，严肃，体现公司品质。
8、评标答疑
由项目负责人组织各责任部门参加评标答辩。
9、送交投标文件并参加开标。
人事行政部应负责投标文件的送达，并同项目负责人、经营管理部、品质管理部参加开标工作。
五、投标工作总结
投标工作总结应项目负责人组织进行，内容应包括招标单位、招标目的、投标时间、参加投标单位、评标标准、开标情况、对投标对手的分析等，如没中标，应还包括中标单位及未中标原因等，并应对未中标原因提出改进意见并反馈到相应部门。
六、投标文件整理
投标工作结束后，应及时将招标书、投标书（包括商务、 技术、报价单）、投标评审表及投标总结等投标相关文件及时交人事行政部相关人员处备案。
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七、合同评审、签订
1、项目中标后，项目负责人组织经营管理部、品质管理部、人事行政部对合同中需进一步明确的问题进行讨论，重点提出合同执行过程中可能潜在的责任风险及规避风险的措施、方法，确定合同谈判的原则。
2、项目负责人收集汇总合同评审意见，组织参加合同谈判，按规定的权限与投标方签订正式合同。
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3、物业服务合同签订后，由人事行政部将招投标资料、招投标双方签订的前期物业服务合同和相关资料送交房管处进行备案登记。
八、本办法经总经理办公室会议通过后自下发之日起实施。
附：1、《投标申请表》
2、《投标管理流程图》
3、《标书编制说明》
4 xx-xxx服务有限公司（筹） xx年二月二十七日
投标申请表
投标管理流程图
投标管理流程说明
标书编制说明
物业管理服务费用测算内容表
温州市物业管理项目招标管理办法2017-01-16 10:44 | #2楼
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。
第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。
第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：
（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；
（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；
（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；
（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；
（五）处理有关投诉；
（六）查处违法招标投标行为。
市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。
第二章 招 标
第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：
（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；
（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。
第六条 下列物业管理项目应当公开招标：
（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；
（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；
（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。
第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：
（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；
（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；
（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。
第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资
质的物业服务企业。
第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。
第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。
前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。
第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。
投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。
第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：
（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；
（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；
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（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；
（六）物业服务合同签订说明；
（七）其他需要说明的内容。
第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：
（一）建设工程规划许可证；
（二）业主大会决议；
（三）招标公告或者招标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。
物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。
第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第三章 投 标
第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。
第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出
响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。
有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。
第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。
第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。
投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。
第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。
招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。
第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。
第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：
（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；
（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；
（三）逾期送达的。
投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。
第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人
代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
第二十八条 评标委员会的专家，应当由招标人在开标前1日从温州市物业管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近-亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
第二十九条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。
第三十条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。
第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。
第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理机构设置和资源配置方案；
（二）管理方案；
（三）创优规划和创新管理方法；
（四）服务质量控制方法。
第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）企业规模和资质；
（二）社会信誉和经营业绩；
（三）物业管理机构负责人业绩。
第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：
（一）语意表达；
（二）物业管理法规、政策熟悉程度；
（三）物业管理业务水平。
第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：
（一）物业管理投标报价；
（二）物业管理项目经营成本支出测算。
第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十七条 评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。
第三十八条 招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。
第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料向物业主管部门备案：
（一）评标委员会的评标报告；
（二）中标人的投标文件；
（三）法律、法规规定的其他材料。
第四十条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。
招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。
第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。
第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：
（一） 招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；
（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；
（三）招标人与投标人串通投标的。
第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：
（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；
（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；
（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；
（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。
第五章 法律责任
第四十四条 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十六条 物业管理项目招标费用由招标人承担。
第四十七条 本办法自发布之日起施行。2001年8月6日温州市人民政府发布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第52号）同时废止。
江苏省物业管理招标投标试行办法2017-01-16 10:44 | #3楼
第一章 总则
第一条、为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，维护物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》以及国家和省的其他有关部门规定，制定本办法。
第二条、本办法所称物业，是指已投入使用的住宅、商业用房、工业厂房等建筑物及其相关附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理并提供相应服务的活动。
本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
第三条、本办法适用于本省行政区域范围内各类物业管理的招标投标管理。
第四条、省人民政府建设行政主管部门是本省行政区域内物业管理行政主观部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
各市、县房产（建设）行政主管部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
第五条、新建物业应当采用招标投标的方式确定物业管理企业；已投入使用的物业应逐步推行招标投标，选择物业管理企业进行管理服务。
第六条、物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第七条、任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
第二章 招标
第八条、物业管理项目，须具备以下条件，方可组织招标活动：
1、新建的物业，开发建设单位应持有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证、工程设施使用许可证，已投入使用的物业，需按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会，并报所在地物业管理行政主管部门核准；
2、有符合规定要求可供物业管理企业使用的物业管理用房；
3、物业维修基金已经落实。
第九条、业主委员会尚未成立的，可由开发建设单位负责物业管理服务的招标组
织工作。业主委员会已经成立的，经业主代表大会讨论决定，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作（以下统称招标人。
第十条、物业管理招标可以采取下列方式进行：
⑴公开招标。由招标人通过报刊、广播、电视等发布招标公告；
⑵邀请招标。由招标人发出招标邀请书，邀请3家（含3家）以上有能力承担物业管理任务的单位参加投标。招标方式一经确认，不得中途变更。
第十一条、符合下列条件之一的，经省辖市以上物业管理行政主管部门审查同意，可不采取招标方式：
⑴物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
⑵金融机构、工业厂区等；
⑶其他不适宜采用公开招标的物业。
第十二条、招标人应当成立专门的招标组织。招标组织负责招标活动的具体实施，审定标底，提出招标、投标、开标、评标、中标办法，招标活动结束即自行撤消。 在开始正式招标之前，招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报招标申请书、招标组织的情况、已经编制完成的招标文件、评标和中标办法及其他必要的文件，经所在地物业管理主管部门审查同意后方可组织招标。
第十三条、招标人可以选择委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。 招标代理机构是从事物业管理代理业务并提供相关服务的中介组织。设立招标代理机构除应当符合有关法律、法规和规章规定的设立条件外，还应当具备下列条件：
⑴省辖市以上物业管理行政主管部门确认的资格，具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；
⑵有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法的规定。 第十四条、招标人也可以自行组织物业管理招标，但必须具备下列条件，并成立专门的招标组织，经物业管理行政主管部门审查同意后实施：
⑴有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
⑵有编制招标文件的能力；
⑶有组织开标、评标、定标的能力。
第十五条、招标人享有下列权利和义务：
权利：
⑴编制招标文件，组织招标活动；
⑵选择和确定符合资质条件的投标人；
⑶根据评标原则决定评标、定标办法；
⑷选定中标人；
⑸依法享有的其他权利。
义务：
⑴执行法律、法规、规章和政策；
⑵接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
⑶履行依法约定的其他义务。
第十六条、招标人制作招标文件应客观、公正，广泛听取业主及使用人的意见。 招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件、投标答疑及协议条款。招标书应当包括以下内容：
⑴物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、经营服务用房及管理用房、公用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等以及共用部位、共用设施设备维修基金归集到位等情况；
⑵物业管理的内容和要求；
⑶投标书编制的依据；
⑷投标人的资质和条件；
⑸组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
⑹投标书密封要求及送达的地点及截止时间；
⑺评标项目、计分办法及中标原则；
⑻投标书归属；
⑼开标、评标、宣布中标的时间、地点；
⑽其他需要说明的事项。
招标人对已发出招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条、采用公开招标方式的，招标人应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报所在地物业管理行政主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标人应向符合资质要求的3家以上（含3家）的物业管理企业发出招标邀请书，同时报所在地物业管理行政主管部门备案。
招标公告或招标邀请书应包括下列内容：
⑴招标人的名称、地址、通讯联系、联系人；
⑵拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
⑶对投标人的资格等方面的要求；
⑷报名的地点和期限；
⑸获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等；
招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告或招标邀请书中写明。
第十八条、招标人应对申请投标人资格进行审查，根据投标人的资质、业绩、信誉等情况从优确定入围单位。入围单位应不少于3个。
招标人应将上述审查资格、确定入围单位等有关材料送所在地物业管理行政主管部门复查。经复查同意后，招标人向审查合格的潜在投标人分发招标文件及有关资料。入围投标单位自正式收到招标文件之日起，编制标书时间应不低于20日。 第十九条、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
第二十条、投标人是响应-招标、参加投标竞争的具有物业管理资质的物业管理企业。
投标人参与投标报名应提供下列材料：
⑴企业营业执照、物业管理资质证书或其他有效证明；
⑵企业简历；
⑶本企业物业管理的主要业绩；
⑷招标人要求提供的其他材料。
第二十一条、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标书应当包括以下主要内容：
⑴物业管理企业的管理机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度； ⑵管理服务人员配备方案及档案管理；
⑶管理服务用房及其他物资装备配置方案；
⑷管理服务费用收支测算方案；
⑸管理服务分项标准与服务承诺，安全护卫及车辆管理，绿化养护及房屋设备维修方案与措施；
⑹社区文化与精神文明服务方案；
⑺管理服务模式设想，包括拟在中标后将钟表项目的部分非主题、非关键性工作进行分包的计划等。
第二十二条、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达招标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于3个的，招标人应当依照本办法重新招标。
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。 第二十三条、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。
投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以共他方式弄虚作假，骗取中标。
第二十四条、投标人享有下列权利：
⑴有权按照招标文件的要求自主投标；
⑵根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
⑶根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。投标人应当履行下列义务：
⑴执行法律、法规、规章和政策；
⑵接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
⑶履行依法约定的其他义务。
第四章 开标、评标和中标
第二十五条、开标、评标和中标活动，应在所在地物业管理行政主管部门监督下进行，由招标人主持，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
第二十六条、开标时，由投标或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆信，宣读投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。
第二十七条、投标书有下列情况之一的，应当为无效标书：
⑴投标书未密封；
⑵投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印签；
⑶投标书没有响应-招标文件；
⑷投标书逾期送达；
⑸投标单位法定代表人或受委托人未如期参加会议；
⑹物业管理服务费用报价明显低于成本的。
第二十八条、物业管理评标委员会，由招标人以及工程、技术、经济等方面的专家组成，人数一般为7-11人，单数。其中工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三等之二。
评标专家应当具有从事物业管理相关领域工作满五年以上并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从省以上物业管理行政主管部门提供的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接选择。与投标人有厉害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。
评标委员会成员的名单，应经省辖市以上物业管理行政主管部门审查同意，并且应当保密直至现场答辩开始为止。
第二十九条、评标活动主要包括标书评分，现场答辩、企业信誉调查三项。 招标人应当采取必要的措施，保证标书评分、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应当采取一问一答的方式。
任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
企业信誉调查活动，由招标组织进行，应在现场答辩之前完成。招标组织应成立企业信誉调查小组，由招标人、所在地物业管理主管部门及有关专家等方面的代表组成，人数3-5人。
第三十条、对投标文件中含义不明确的内容，招标人和评标委员会可以在现场答辩活动中要求投标人作必要的澄清或者说明。
所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。
第三十一条、评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员必须按规定的评标办法打分，独自进行，否则视为废票。
第三十二条、评标一般采取综合计分的方法。对参加投标单位的标书、信誉、答辩等逐项进行无记名评分，每个大项分别以百分制评分。
计分时，按各大项的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘于相应的权重后加和，计算出投票单位综合得分。
标书、答辩、信誉等项的权重之和为100%，比例根据物业标的具体情况合理确定。其中，标书的权重应大于50%，答辩的权重应在20%-40%之间，信誉的权重应在10%-30%之间，如公共服务费单独作为评分项目，其权重不应超过20%，具体由招标组织在招标办法中确定。
第三十三条、受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。 第三十四条、在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十五条、确定中标单位后7日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
《中标通知书》对招标和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的或者中标人放弃中标项目的应当依法承担法律责任。
第三十六条、《中标通知书》发出后30日内，招标人和中标人应依据招标文件、投标书及有关规定，双方正式签订物业管理委托合同。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
物业管理委托合同必须使用国家建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同（示范文本）》[建房（1997）263]。
正式签订的物业管理委托合同须报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十七条、中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
中标人按照合同约定或者经招标人同意可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。 中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。 第三十八条、前期物业管理委托合同期内，入住率达到60%以上时，开发建设方应在所在地物业管理行政主管部门指导下按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会。
第三十九条、中标人无故不履行与招标人签订的合同的，其履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿。
第五章 附则
第四十条、招标人、招标代理机构、投标人、评标人、中标人违反本规定的，由有关部门依照国家有关法律、法规进行处罚。
第四十一条、招标人和投标人活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应当协商解决，或由所在地物业管理行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的也可以直接向人民法院起诉。
第四十二条、依法必须进行招标的项目违反本办法规定的，中标无效的，应当依照本办法规定的中标条件从其余投标人中重新从优确定中标人或者依照本办法重新进行招标。
第四十三条、本办法由江苏省建设行政主管部门负责解释。
第四十四条、本办法自颁布之日起试行。
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