一带一路东盟投资机遇

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一带一路东盟投资机遇

根据相关机构的统计，在2017年，中国已经超越美国成为全球最大的房地产跨境投资国家。而在全球资产配置的大背景下，近年来东南亚房产项目以低廉价格及优惠政策招徕客户，加上距离中国较近，吸引了大量中国内地消费者的目光。

而在国家重点战略“一带一路”的带动下，相信在未来很长一段时间，东南亚尤其是东盟十国，都将是海外房产投资的重中之重。

为什么投资“一带一路”

2017年9月7日，在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学发表演讲，提出了共同建设“丝绸之路经济带”的畅想。同年10月，出访东盟，提出共同建设“21世纪海上丝绸之路”。这二者共同构成了“一带一路”重大倡议。

“一带一路”可以说是中国极度重视的一个战略，也引起了世界沿线国家的广泛共鸣，共商、共建、共享的和平发展、共同发展理念不胫而走，沿线众多国家响应参与，与他们各自的发展战略积极对接。

“一带一路”东南亚线路沿线国家，多为发展中国家，其中，很多国家的发展程度均低于中国，房地产市场也处于待开发的状态，借“一带一路”的东风，投资东盟十国，必将获得理想的收益。

一带一路第一站泰国

旅游催生置业需求，泰国房产平稳增长

近年来，越来越多的中国朋友到泰国买房，泰国实施的购置房产的鼓励政策让房地产市场增长迅速，无论是大城市还是走遍中小城市，房地产行业的热度都在不断上升。而作为泰国首屈一指的房产热门投资地，曼谷的热度一直有增无减！

根据“中国对泰国的采购意向指数”显示，中国买家在泰国购买房产的欲望甚至超过了其他较大的国家。在过去的一年中，泰国指数飙升了180%。相比之下，五个最受欢迎的国家（美国，澳大利亚，英国，加拿大，新西兰）在2017年二季度只上升了37%。

根据过去5年的记录来看，曼谷地区的住宅房价格年均上涨8%－10%。在度假地区的住宅方面，用于假期短租的房子往往比长租的房子能产生更好的收益。总体来看，泰国全国的平均租金收益率在5%至8%之间。

泰国一向被称作中国人的旅行“后花园”，在泰国置业多是围绕度假出租或度假自用这两个为目的，且近年来泰国出台的养老签证使得众多中国人将泰国视为养老胜地。

泰国尤其是曼谷以外地区楼市投资上升，在此前房企投资不多、中介业务开拓也不足；而现在开发后，其人文风情和地域文化开始吸引投资者。预计，这些区域的楼市成长空间较大，将吸引更多投资者。

泰国地产公司于2月9日发布了2017年曼谷公寓地产项目价格走势报告称，中心商业区房价仍保持稳定增长，预计增幅9-10%，而租金同比增长4-5%。部分区域地产项目每平米均价将超过45万泰铢。

据相关人士分析称，进入2017年曼谷公寓住房市场总体仍保持稳健的增长。如果是中心商业区的公寓地产项目增长更是高出行业平均水平。一方面是中心商业区可开发土地储备减少，另一方面就是单位土地收购成本越来越高。

尼尔森释出的报告认为，2017年曼谷公寓地产项目价格最低上浮空间为6-7%，而最高上浮空间则为9－10%。鉴于部分中心商业区每莱转手均价在200万泰铢以上，预计2017年曼谷公寓市场将会出现多个每平米均价超过45万泰铢的项目。

据此可以看出泰国房产市场火热，还有丰富的利润空间。

一带一路第二站柬埔寨

柬埔国高速发展，尚在爆发前夜

目前，柬埔寨已以每年7%的平均gdp增速雄踞区域内第二大经济增长体，成为全球10年来经济成长最快速的国家之一！高速发展的柬埔寨，代表了一股源自东南亚的新生力量正在崛起！

虽与美国隔着一个太平洋，柬埔寨却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制，尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济、大陆/台湾/韩国/日本/新加坡/马来/泰国等国际资本逐鹿于此，中国人最爱投资的资产——房子，已逐渐在这个国家火热起来。

随着国家实力的增强，大量的外资涌入柬埔寨。其中，房地产成为了最诱人的一块经济蛋糕。据报告显示，在柬埔寨的经济发展过程中，房地产行业占国民生产总值的7%，是政府大力扶持发展的一大行业。

来自柬华日报的消息称，根据全球领先的私营商业及住宅房地产顾问——莱坊（knight frank）近日发表的一份调查报告显示：在2017年中，柬埔寨首都金边的不动产价格惊人增长了26.2%，下半年住宅区价格同比增长了10.6%，仅次于日本东京位列第二，但成为区域内国家中增速最快的国家。

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截止2017年年底，柬埔寨全国总人口达到1570万人。其中，超过一半的柬埔寨人口平均年龄在25岁左右，柬国拥有地区最年富力强的劳动人口。25岁适婚人口，本身对新房的需求就比较强烈，因而柬埔寨有着大量住房刚需。

柬埔寨首都金边，人口约220万，近年来的平均人口增长率超过1.5%，2017年达到了2.31%的增长率。高速的人口增长，意味着柬埔寨每年对于住房的需求都在不断增加。

除了本土住房需求，在柬埔寨，大量的外籍常驻人士的住房也是房地产市场需求量之一。

毫不客气的说，80%的外国人撑起了柬埔寨火热的楼市，而这才不过6年的光景。

2017年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。由此，首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元（合人民币1.6万元/﹐）。

《全球房地产指南》指出，柬埔寨首都金边近年来房地产市场持续稳健增长，2017年平均房屋总价水平约7万美元，平均涨幅高达15%，租金投资回报率约为8%，被评为“相当值得投资”的国家。

一带一路第三站马来西亚

房产市场高涨，中企纷纷抢占马来西亚

随着中国人对东南亚置业兴趣的增长，已有中资企业开始捕捉这种机会。以马来西亚市场为例，中资投入了大量资金进行布局。

怀着极大热情的中国开发商相继抢占大马，一个个项目鳞次栉比地建起来：碧桂园金海湾项目已经取得不错的销售业绩，森林城市项目将建在4座人工岛上；距新山市中心约20分钟的陈厝港，绿地拿下了128英亩的土地；新山关口附近，富力用85亿元人民币取得了6块土地；在柔佛州伊斯干达特区中心位置的美迪尼，新华联规划了5栋高楼……

相比其他热门投资移民-国家，马来西亚有着种种显而易见的优势。在马来西亚的华人占比约为1/4，因此不懂英语的华人到了大马也没有太大的语言障碍。另外大马气候适宜，相比其他国家鲜有自然灾害，政治稳定，绿化覆盖率高达到70%，而其中的58.7%是原始森林。反观欧美热门投资移民-国家，较高的生活成本和文化差异是大部分置业者难以攻克的一大障碍。

加上近期随着一带一路国家战略的提出及马来西亚快速发展的国家经济，很多人把移民-国家瞄准在了马来西亚。其中，马来西亚的“第二家园”计划尤为瞩目。

根据《国际生活》杂志(internationalliving)新近发布的指数显示，马来西亚被评选为全球最佳养老天堂第三名国家。此外，在2011年《福布斯》中文版发布的全球最适宜华人移民的10个国家中，马来西亚排名第六；2017年英国广播电台票选全球最佳退休移居的10个国家，马来西亚仍然高居第三位。

近年来，马来西亚房地产价格以每年约5%至8%的速度平稳增长，其发展优势潜力受到全球投资者的普遍关注。除了最近被炒得大热的吉隆坡、新山外，马六甲更是一个值得广大投资者聚焦的“掘金地”！

随着中国人对东南亚置业兴趣的增长，越来越多的中资企业开始捕捉这种机会。

“泰国、马来西亚一直是中资投资东南亚房地产的热门，随着近年来市场的价格高企，更多的视线转移到了如柬埔寨、越南等更具未来发展价值的国家。

目前很多中资企业也在积极地探索东南亚市场，预计不久之后将会掀起投资小高-潮。

“一带一路”大战略下的中国-东盟经贸现状与机遇2017-05-16 08:04 | #2楼

在十八届三中全会上，建设“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”(简称“一带一路”)被正式写入《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，从而上升为国家战略。而在刚刚结束的中央经济工作会议上，党中央提出的2017年五大主要任务中，“优化经济发展空间格局”与建设“一带一路”的国家战略密切相关。

围绕我国“一带一路”建设的大战略，中国与东盟的经贸关系更凸显重要性。从地域上看，东盟是“21世纪海上丝绸之路”的关键枢纽。从经济联系上看，东盟是中国建设“21世纪海上丝绸之路”中经贸与投资总量绝对不容忽视的一部分。从国家投资的战略方向上看，亚洲基础设施投资银行与丝路基金的相继成立，无疑将东盟诸国作为重要的投资目标国。

中国与东南亚国家的交往历史源远流长。东南亚国家因地缘接近，自古以来就是“海上丝绸之路”的重要枢纽。自20世纪80年代后期以来，中国和东盟的经济关系得到了全面发展，特别是中国与东盟自2003年起正式建立“战略伙伴关系”后，双方在经贸、投资、金融等多个领域取得了丰硕的成果。2003年至2017年也被称为中国与东盟双边关系的“黄金十年”。主要成就包括：

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第一，货物贸易快速增长。目前中国是东盟最大的贸易伙伴、出口市场与进口来源地。而东盟是中国第三大贸易伙伴、第四大出口市场和第二大进口来源地。2003年-2017年，中国与东盟的货物进出口总额年均增长率为22.56%，2017年双边进出口总额为4436.1美元，较2002年的547.7亿美元增长8.1倍。其中，中国向东盟出口额为2441亿美元，同比增长19.5%；从东盟进口1995亿美元，同比增长1.9%。

第二，双向投资稳健增长。近年来，随着中国-东盟自贸区建设步伐的加快，中国与东盟相互投资不断扩大。东盟已经超过澳大利亚、美国、俄罗斯等国家，成为中国第三大外资来源地。截至2017年末，中国与东盟双向投资累计超过1100亿美元。当前中国-东盟双向投资的有两大趋势：一是中国在东盟投资增速明显快于东盟在华投资增速；二是中国投资占比在逐渐扩大。

第三，金融合作日益密切。中国-东盟金融当局间的合作多基于东盟“10+3”(东盟、中国、韩国、日本)框架，既包括区域监督机制、双边货币互换、东亚外汇储备库等制度安排，也包括结算体系、评级机构建设等金融基础设施建设。根据清迈倡议多边化(cmim)协议，中国连同中国香港出资768亿美元，占“共同外汇储备基金”总额的32%，与日本出资额相同，并列第一。此外，中国人民银行与多个东盟成员国央行签署了双边本币互换协议，2017年至2017年6月末，中国与东盟跨境人民币结算量11200多亿元，数量逐年增加。

第四，合作领域不断深化。随着中国与东盟战略伙伴关系的不断深入发展，双方的合作不仅涉及贸易、投资领域？熏也逐渐渗透到农业、信息产业、人力资源开发等11 个重点合作领域。同时，双方人文交流空前密切。中国已成为东盟第二大游客来源地。双方的留学生已有近20万，每年的人员往来高达1500万人次。

“黄金十年”是一个阶段的结束，也是一个崭新的开始，中国与东盟关系迎来开启未来的“钻石十年”的新机遇。在“21世纪海上丝绸之路”战略与中国-东盟命运共同体“2+7合作框架”的指引下，中国与东盟打造未来“钻石十年”的机遇主要有以下三方面：

首先，抓住打造中国-东盟自贸区升级版的机遇，进一步调整中国产业结构。

从2017年开始，中国与东盟将启动中国-东盟自贸区升级版谈判，双方的经贸合作模式也必将发生深刻的变化。双边贸易将逐步由基于要素禀赋差异产生的传统产业间贸易逐步走向基于规模经济和差别产品的产业内贸易。此外，劳动密集型产业逐渐由中国向东南亚转移是一个大趋势，尤其是转向柬埔寨、越南和印度尼西亚等劳动力成本更具优势的国家。在这种形势下，中国应从三方面措施入手调整优化产业结构。

一是积极深化投资合作。中国企业积极转移适合东盟国家的技术，将中方的技术优势与东南亚国家的廉价劳动力优势结合起来。

二是改善中国的产业和贸易结构。中国应逐步提高机电、高新技术等高附加值产品的国际竞争力？熏扩大这类产品对东盟的出口，同时加大从东盟进口中国急需的能源和原材料。

三是不断提高经济技术合作水平。双方企业应积极利用中国和东盟在产业、技术和资源等方面的互补性？熏加强在农业、制造业、基础设施建设、资源开发和加工等领域的合作。

其次，抓住加快互联互通基础设施建设的机遇，进一步促进中国对东盟国家基础设施的投资。

目前东盟一些国家基础设施建设不完善，发展水平差异大，也影响到了中国-东盟自贸区的建设。因此，双方在加快互联互通基础设施建设方面的合作前景十分广阔。

一是以建设融资平台为抓手，打破亚洲互联互通的瓶颈。初始资本分别为500亿与400亿美元的亚洲基础设施投资银行与丝路基金将为中国和东盟在公路、铁路、航运、油气管道等方面的互联互通提供长期、低成本的资金，满足基础设施投资的资金缺口，从而有助于将彼此更加紧密地连接在一起。

二是以交通基础设施为突破口，实现亚洲互联互通的早期收获，优先部署中国同邻国的铁路、公路项目。其中，途径越南、老挝、缅甸最终到达新加坡的泛亚铁路预计将在2020年前建成通车，这个计划将使东盟成为中国高铁企业的新增长点。

三是总规模达100亿美元中国-东盟投资合作基金的投资领域也主要集中在基础设施、能源等项目上，未来也必将推进中国对东盟国家的基础设施建设的投资。

第三，抓住推进海上合作、共同建设21世纪“海上丝绸之路”的机遇，大力发展海洋经济与海上安全合作。

“2+7合作框架”中关于共同建设21世纪“海上丝绸之路”的重要措施是中方设立30亿元人民币的中国-东盟海上合作基金，主要用于支持海洋经济、海上互联互通、海上环保和科研、海上搜救等领域。未来的机遇有以下几个方面：

一是大力发展海洋经济是海上丝绸之路建设的基本要求。中国和东盟大多数成员国在开发海洋资源方面有着良好的合作基础。未来双方将以形成海洋经济的供应链、产业链与价值链为重点目标。

二是加快落实泛北部湾经济合作是海上丝绸之路建设的重要方式。中国与东盟未来将充分利用中国-东盟海上合作基金，以产业合作为纽带，加快港口物流、金融创新、跨境旅游、海洋资源和人文等领域的务实合作。

三是安全合作是海上丝绸之路建设的重要保障。马航客机失联事件说明中国与东盟国家之间需要在反恐等非传统安全领域建立有效的信息交流机制和联合行动机制，提升灾害预警、监测和救援能力。

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