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管理者的技能试题
一 情景题：
1. 某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？
2. 小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？
3. 某物业公司经理安排 老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的标准吗？
4. 工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？
5. 泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装商品住宅楼，公司经理安排物业管-理-员小鲁去接管验收新交付二期工程手装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？
6. 水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？
7. 某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？
8. 你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？
9. 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？
10. 用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？
11. 物业档案资料管-理-员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？
12. 住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。
13. 物业管-理-员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他肥内容补充完整。
14. 物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？
15. 新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？
16. 收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？
17. 保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？
18. 对收益性物业房产税 如何征缴，你知道具体规定吗？
19. 新来的物业管-理-员小宋对"固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动"这句话不十分理解，请你向他解释清楚。
20. 地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意那些方面吗？
21. 楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意那些方面？
22. 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意那几个方面吗？
23. 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温，最容易受到破坏的是防水层，请你回答怎样建立以养为主的保养制度。
24. 某小区业主擅自将通风到拆除，造成通风到中中段堵塞，作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。
25. 垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其往往爱护不够，你知道平时养护时应注意那些问题吗？
26. 翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质，请你回答翻修工程项目主要有哪些？
27. 在房屋维修技术管理中，制定方案必须具备的有关资料有哪些？
28. 水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大，你知道该怎样加强日常性保养吗？
29. 电梯设备历来受到国家有关部门格外重视，作为物业管理公司应怎样对电梯设备进行日常性保养？
30. 西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道，使下水变成上水，致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子，你知道对排水系统该怎样管理吗？
31. 室内排水管道堵塞，使业主居住的房间从地漏漫溢外淌，假如你是维修人员，知道怎样清通吗？
32. 排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦，如果发生室外排水管道堵塞现象，你知道应该怎样进行维修吗？
33. 如果高位水箱及浮球阀出现常见故障，你能找出故障产生原因和维修方法吗？
34. 我国消防管理的方针是"预防为主，防消结合".消防设备保证随时有效的供水至关重要，物业管理公司应怎样加强对消防设备维修管理呢？
35. 生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康，对高位水箱进行清洗消毒，你知道是怎样规定的吗？
36. 门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？
37. 逻辑是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对逻辑范围和逻辑方式有哪些具体规定？
38. 北京某物业小区治安班长吕安接到业主报案：犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物，立即冲上去抱起可疑爆炸物，三分钟跑下20楼，假如有一天，你遇到这种情况你会怎样紧急处理？
39. 我国消防管理的方针"预防为主，防消结合"一旦要发生火警时你知道应急措施吗？
40. 火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？
41. 固体废弃物污染的防治有那些措施？
42. 噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法。
43. 物业管理企业保洁机构设置，无论规模大小都只设一个清洁班，这个说法对吗？
44. 请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么？
45. 保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外，还包括那些具体措施？
46. 物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责，对吗？你认为应该怎样设置。
47. 技术工人是绿化工作中的实际操作者，你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗？
48. 居住区物业的绿地是普通绿化的重点，是居住小区中不可缺省的有机组成部分，你知道居住区绿地种类吗？
49. 你了解绿化养护管理的质量要求吗？请你说出对树木、树形、绿篱、花坛和草坪的质量要求。
50. 某居住小区刚刚建成入住，计划在"七一"纪念党的生日，开展文体娱乐活动，他们在制定方案以前，应该调查了解哪些情况？
51. 某物业管理公司笄开展文体娱乐活动，以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通，融洽关系，推进合作，你能为他们设计活动项目吗？
52. 你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案，请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么？
53. 管理文体娱乐活动，严格招待规章制度，你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗？
54. 开展任何活动都必须制定规章制度，那么，落实文规章制度方法有哪些？
二、案例题：
1. 某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘，由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作，该公司在接管写写字楼时应按什么标准进行接管验收？
2. 你知道什么是自然解聘吗？某物业管理公司负责美好家园小区物业管理工作。目前由于某种原因打算终止委托管理合同，你说可以吗？如果可以该怎样做好撤管工作？
3. 物业档案资料收集时应按保证内容的丰富及渠道的广泛央施工及验收阶段的信息都包括哪些内容？
4. 某物业管理公司新业的小马，要建立物业日常管理信息档案资料，他只收集了业主租户变动更换情况和各部门工作记录。请你告诉他还应该补充哪些资料？
5. 指示性通知一般用于上级对所属下级指示布署工作。你知道通知的正文应由哪几个部分组成？你能拟写一份指示性通知吗？
6. 告知性通知也叫发布性通知，你知道它的作用吗？请你代表某物业管理公司拟定一份"入户通知书"
7. 计划的种类很多，平时说的方案、安排、打算、设想、规划等，都可以称为计划。你知道计划的格式吗？某住宅小区经常发生自行车被盗案件，业主对物业管理公司的治安保卫工作强烈不满，请你协助起草一份加强治安管理的工作计划。
8. 张先生在房展会上咨询一套看好的楼房，他想知道居住区哉的概况和业主须知的具体内容，你能告诉他吗？
9. 王先生是刚刚搬入小区的业主，他很想知道物业管理区域的管理规定，你作为一个物业管理人员，请详细告诉王先生有关具体内容。
10. 御景园小区业主委员会通过招标方式选聘一家新的物业管理公司，无论采取什么方式选聘物业管理企业都应该签订物业管理委托合同。请你列出物业管理委托合同应具备的主要条款。
11. 《合同法》第十条对合同采用的形式作了哪些明确规定？请你写出物业租赁合同应包括的具体内容。
12. 业主张先生擅自将自己闲置的小区商品住房对外出租，受到有关部门的查处，你知道房屋租赁的特别规定吗？
13. 国家纪委、建设部计价费（1996）266号文《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中第八条明确规定了住宅小区公共性服务收费的费用构成，请你详列具体内容。
14. 你知道不可遇见费和法定税费的比率吗？请你列出收益性物业管理中经营费用的具体项目。
15. 业主有享受物业管理公司提供服务的权利，同时也有承担费用缴纳费用的义务，如果业主不按期缴纳管理费，你知道该怎样追讨？
16. 在物业管-理-员培训班上，小赵是刚刚毕业的高中学生，对定额指标，经费指标，服务指标和安全指标常常混淆，请你告诉他这几项指标的具体内容。
17. 某物业管理公司工程部经理在员工培训时间道：房屋质量等级与房屋安全检查的基本任务是什么？他让小周回答，小周没能回答上来，你能回答这个问题吗？
18. 确保房屋住用安全，是房屋维修的最基本方针与原则。作为物业管理企业必须切实做好指定危房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构和危房处理措施工作，你知道这几项工作的具体内容吗？
19. 物业公司没有自己的维修队伍，能否在社会上随便找一个？维修施工管理工作的基本内容有哪些？
20. 作为物业管理公司工程部管理人员，应该掌握房屋附属设备日常性保养的内容。你掌握这方面的知识吗？
21. 房屋附属设备维修类型根据设施的完损状况分为零修工程，中修工程，大修工程，你知道它们具体内容吗？
22. 如果你被聘为工程部主管，你知道给水系统的管理养护和维修的内容吗？
23. 给排水设备验收，执行国家验收规范，凡不合格者不能接管，你知道验收时应该注意哪些问题？
24. 水泵房是提供生活用水和消防用水的要地，应该怎样制定相应的规章制度，严格加强管理？
25. 供电设备的管理与供电设备的维护、保养都包括哪些内容？
26. 电梯的管理和维护直接关系到千家万户的安全和乘坐方便，如何做好电梯的管理与维护工作？请你告诉我。
27. 畅春园物业管理公司采用择有聘用的方法，从公司工作人员中选聘保安部经理。如果你准备参与竞争这个职位，请你回答一个保安部经理的职责是什么？
28. 新来的保安员小李被分配到欣龙大厦做门卫工作，大厦门卫保安的职责和工作要求都包括哪些？请你告诉他。
29. 环宇物业管理公司要求保安部人员24小时负责管区的安全保卫工作，保安部采取"四班三轮转"的方式分班，每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监控、车辆管-理-员等。如出现人员空缺，由班长替班。今天消防中心一名监控员请假，班长在顶替消防监控员工作时应履行那些职责？
30. 某住宅小区发生失窃案件，假如你是值班经理，你会怎样处理？
31. 物业管理企业全体员工都是业务消防员，都要掌握各种器材操作技术和使用方式。你了解灭火器的种类、性能和方法吗？消防栓你会使用吗？
32. 物业管-理-员小李被临时安排替补停车场门卫老杨值班，小李不了解停车场门卫的职责，你能告诉吗？
33. 物业管理人员应该知道水体污染防止的途径，尤其是加强生活饮用水及其卫生管理，按照有关规定应该履行哪些职责？
34. 你了解污水三级处理技术吗？
35. 假如有一天让你担任保洁主管工作，你知道他的岗位责任吗？
36. 你知道绿化主管的责任吗？他与绿化技术人员的责任有何不同？
37. 某小区要搞一个新年联欢活动，你作为这次活动的主办者，在实施活动前应了解的主要工作内容包括哪些？
38. 作为物业管理公司，在开展管区内文体娱乐活动时制定管理规章制度的基本思路是什么？
39. 管理者的素质和水平决定了管理工作的效果。因此，开展文体娱乐活动主要负责人的素质很重要。请你说出选择活动主要负责人的条件及对一般工作人员培训的主要内容。
40. 开展文体娱乐活动时，发现违章行为，纠正、处理违章的主要措施是什么？
管理者的技能
1.与人交往的才能和感情的交流：一个合格的企业管理者必须具有通过书面报告、信件、谈话和讨论与人交往的能力。要有理解别人感情的能力，并能应付交往中出现的各种情况。
2.技术才能：它是一个合格企业管理者所必须具备的运用工具和特殊技术的能力。对于任何一项管理工作它都包含特定领域所需的特殊知识和技能，只有具备了这些基本能力才能实现高效的管理。
3.与人工作的才能：这种才能体现了一种合作的力量，只有具备了同其他人共同工作的才能，才能开创一种环境，使人们感到放心，并可随便表达意见。
4.概念的才能：只有具备这种才能，才能看到“大局”、认识某种情况下的关键要素并懂得各要素之间的关系。
5.设计才能：要成为一个较高层次的有效企业管理者，必须不仅仅能看出问题，还必须具有一个优秀设计工程师的能力，能找出实事求是地解决问题的办法。只有具有这样一种设计才能，才能根据各种面临的现实设计出一个可行的解决问题的办法。
6.分析和解决问题的能力：一个合格的企业管理者必须能够看出问题，分析复杂的情况，并通过解决所遇到的问题利用出现的机遇。他们必须审视周围环境，并经过合理的过程看到那些影响机遇的因素。
7.思路敏捷：思路敏捷是解决问题的必备要素。一个能成功处理繁杂事务的人，必须思维清晰，反应敏捷，能够很快抓住事务的本质，做出判断，使问题迎刃而解。
8.谈吐得当：谈吐应对的能力能够表现一个人的学识和修养。个人修养 不是一朝一夕完成的，需要不断努力和完善。
9.身体健康：竞争压力越来越大，企业管理者要在竞争中取胜，健康的体魄是保证。身体健康的人不仅精力充沛，而且心胸宽广、态度乐观，在压力面前不会轻易败下阵来。
10.团队精神：不要以为当领导就是一个人说了算，一意孤行必将导致众叛亲离。善待他人，尊重每一个人，是做好事情的关键。协调、沟通、协商才是企业管理者需要做的事。
11.领导才能 ：领导才能不是专业技能，不是学历和文凭，而是学识修养、人生经验、世故阅历等多方面综合素质的反映，集中表现在识人、用人、容人的能力上。
12.敬业精神：人与人能力上的差别，有时就在于99步与1步之间，有毅力走完最后一步的人往往是成功者。成功取决于高度负责的精神和锲而不舍的精神。一个有成就的人一定是个乐观进取、百折不挠的人。
13.好学创新：竞争瞬息万变，社会高速发展，满足现状就是落伍。
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作为管理者的缺点03-02
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优秀管理者的定义05-30
管理者常见的问题06-13
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