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住房保障调研工作方案
今年，我市住房保障工作在市政府的正确领导下，紧紧围绕“保基本、惠民生、强管理、促发展”这一总体目标，不断加快保障性住房建设、完善城镇住房保障体系，提前完成了各项任务，取得了较好的成绩。现将有关建设和棚户区改造项目情况汇报如下：
一、各项建设任务完成情况
省政府下达我市的保障性住房目标任务是：新开工各类保
障性住房*****套；基本建成各类保障性住房*****套；竣工各类保障性住房*****套。到11月底圆满完成了省政府下达的各项任务，全市已完成开工项目47个，共计*****套，开工率达103.93%；基本建成*****套，建成率达110.46%；竣工*****套，竣工率达121.27%。其中棚户区改造开工*****套，基本建成*****套，竣工*****套，交付4971套。
二、棚户区改造相关做法
近年来，我市对棚户区改造高度重视，在项目建设上主要
通过项目早谋划、资金早筹集、前期早启动、检查早跟进等方式，推动项目加快建设。一是提前谋划下一年度建设任务。我市自2011年以来，在市政府的领导下，每前下半年即开始与各县区、各建设主体，对下一年度建设任务进行调研。对项目规划、土地、融资进行充分认证，一般于9月底前确定下年度建设任务，做到项目早谋划。二是提前做好融资计划安排。在建 1
设资金筹集上，我市主要采取政府资本金注入，国企投资，银行融资，发行债券，及以BT代建等方式多渠道筹集资金。如2015年度棚户区改造项目的市北33#块、28#块，在市里统筹协调下，已由市城投公司、民生公司分别向国家开发银行申请贷款，落实了12.1亿和10.5亿建设资金。同时积极分解和落实中央和省各类补助资金，助推项目建设，今年，中央和省棚户区补助资金共计7573万元，已全部下拨到各项目。据统计，全年共筹集棚户区改造资金约38亿元，确保了各项目建设。三是全力破解征收拆迁工作。征收拆迁是影响项目建设的难点。近年来，我们结合“三改一拆”、“四边三化”、“五水共治”等专项行动，在全市范围内成立多个征收拆迁工作组，对列入开工计划的保障房项目，组织精兵强将，全力破解拆迁，加快项目开工建设。四是加强项目的检查督查。我市成立了由纪检监察牵头，审计、财政、建设、国土等多部门参与保障房建设督查小组，对全市保障性住房建设和实施情况进行督促检查，推动项目建设按计划实施，各县区住房保障工作均衡发展。
三、相关问题和建议
一是加快保障性住房立法。保障性住房工作是一项重要的
民生工作，我省每年省市县（区）各级都层层签订目标责任书，将其作为各级政府一项重要工作来抓，实行考评一票否决制。但在实际工作中，由于保障性住房工作尚未立法（法规条例），相关各部门的配合，只能依靠部门的自觉和责任意识来维持， 2
没有从法规层面规定各部门职责，机制的长效性难于稳固，如在建设过程中的优惠政策落实，分配过程中部门数据开放等，有些部门往往以本部门上级机构另有规定为由，不以落实，或虽落实，但大打折扣。同时，住房保障部门的机构设置，人员编制等，也须要通过相应的法规来明确。为此，今年4月，国务院法制办起草了《住房保障条例》，在全国范围内征求意见，希望能早日出台。二是加大资金补助力度。应该说，国家对保障性住房资金补助力度是大的，但同为保障性住房的公租房和棚户区改造，从目前来看公租房每套的补助数额要高于棚户区改造安置房，希望提高棚户区改的补助，与公租房持平。同时，鉴于我省大多数城市连片棚户区改造已基本完毕，对于单幢、单套不连片的危旧房改造，只要确实改善居住条件与环境的，应予纳入棚户区改造范围。三是稳定融资扶持政策。保障性住房建设投入资金大，希望进一步加大融资扶持政策，同时确保政策的稳定性。如对于能够确保自求平衡项目，特别是已纳入年度开工任务的项目，金融机构在贷款评审时，可否放弃一定要纳入政府债务系统这一要求；又如已经纳入政府债务系统的保障性住房项目，项目业主单位取得贷款后，是否能作为一般性公司，不影响其他商业开发项目的贷款评审。
四、明年工作基本思路
明年，住房工作基本思路，简单概括为“一条主线、两个
重点、三个创新”。一是“围绕一条主线”，围绕完成省政府下
达的年度目标任务这条主线（2015年度新开工各类保障性住房*****套；基本建成各类保障性住房*****套；竣工各类保障性住房*****套。），加快棚户区改造安置房建设和分配，进一步扩大保障受益面。二是“突出两个重点”，就是突出公平分配和日常管理两个重点，即将公平公正分配贯穿于保障房准入退出全过程；在日常管理上，要巩固廉租房、公租房并轨运行水平，提升信息化管理和小区物业管理。三是“注重三个创新”，即在保障房房源上要多渠道筹集房源，通过企业配建、市场租赁方式扩大房源数量；在保障方式上要探索“实物保障”和“货币保障”相结合；在融资方式上，要进一步创新方式与渠道，提升融资能力，加快棚户区改造，实现保障房建设可持继发展。
外来务工人员住房情况调研工作方案
一、调查的目的和意义
1、住房空置率调查
现今住房与经济相联系的纽带为住房空置指标，目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率，即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。欧美发达国家的空房率为10%左右。但从我们的角度来看，认为他们的空房率太高。而西方国家的专家则认为，维持10%的空房率，是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率，就不会产生住房紧缺现象，可以满足本区内居民住房刚性需求，人们同时为了调换工作流动到任何一个城市去，都能很容易地租房或买房，人们对住房有了较大的选择余地，有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。在我国市场经济宏观调控的基础上，采用的是房屋空置率，即年底之前建成未售出的商品房为空置房为分子，以年内建成的住房总数为分母。但是这种计算方法因存量房的存在严重的缺陷，无法准确的反应我国住房经济的现状，从而导致政府调控的冒进或滞后。根据国内现状，如何更加准确的计算出本区合理空房率来为社会经济建设服务，是当务之急。
我科计划调查范围包括城区、城乡结合部位、农村部分，以居委会（村委会）为单位，逐个进行空置房屋调查。并通过观察一年内每个月的空置房屋变动情况，分别计算出城区、城乡结合部位、农村以
及全区总体空房率的平均值、方差及标准差，力求准确的反应汉沽住房空房率。
同时，在调研过程中以民政部门、人口流动管理中心、汉沽人才中心数据为依据，掌握每年人才引进的数量，以及外来务工人员的流量；通过企业管理部门了解人才缺口，劳动力用工缺口，结合汉沽现经济发展情况本区常住人口房屋需求与房屋空置情况，计算出有利于汉沽经济发展的最优房屋空置率。
2、农民工住房情况调查
20世纪80年代以来，我国的城市开始快速发展，城市化的步伐逐渐加快，城市的建设与发展需要大量的劳动力，人力资源能否得到保障直接关系到我国城市的建设与发展。此时，为适应需要，国家适当对农村进行土地政策改革，使得大量的农村剩余劳动力得以解放，他们纷纷来到城市，为城市的建设提供了丰富人力资源。农民工分布在城市的各个领域，大部分在从事一些较脏较累的工作，一些城里人不愿意去做的工作，为城市的建设与发展做着不可替代贡献。由于受到户籍制度的限制和政府部门的忽视，农民工经常被边缘化，他们无法享受与城市人一样的待遇，最终造成一系列的农民工问题，如子女教育问题、欠薪问题、住房问题、社会保障问题等。但安居才能乐业，在众多问题中，住房问题能否妥善解决直接关系到农民工的生存权能否得到保障，足见解决农民工住房问题意义重大。2015年建设部首次将研究僻决农民工住房问题列入当年建设部工作重点之中。为此借此次调研的机会，充分了解来汉农民工的居住情况，强化对流动人口的管理，合理提高其生活居住条件，使其愿意留在汉沽工作生活，满足
汉沽劳力需求，带动消费，促进整体经济发展。
同时农民工的住房问题能否得以合理的解决，也直接关系到我国的城市化发展进程以及“三农问题”的解决，而且对于促进城乡可持续发展和协调城乡关系也有着重要的意义。另外，解决农民工住房问题有利于体现社会的公平性，保证社会治安的稳定，切实维护农民工的权益。因此，对城市农民工住房问题的研究也具有一定的现实意义和研究价值。
3、租赁市场调查
随着市场经济的发展和房地产业的成长，我国已建立了相对完善的房地产市场体系，并对启动住房消费，解决住房问题起了较为重要的作用。但是，作为房地产市场体系的重要组成部分的房屋租赁市场，近年来发展缓慢，已不能满足迅速发展的房地产业的需要。因此，在这种形势下，特别是在目前商品屑大量积压空置的情况下大力发展房屋租赁市场不仅具有重要的现实意义，更具有重要的社会意义。首先，发展房屋租赁市场有利于促进房地产业和住宅产业的发展。其次，发展房屋租赁市场能有效地解决商品房空置问题。第三，发展房屋租赁市场有利于加快改善和提高人民居住水平。第四，发展房屋租赁市场有利于开辟新的投资渠道。
本次调研要通过租赁市场供给量、需求量、房屋租赁市场管理体制、房屋租赁市场上存在的普遍问题、从事房屋租赁业务的服务人员素质水平、房屋租赁业务提供的服务方式等方面全面解读本区租赁市场的整体现状。为上级机关合理调控提供依据，规范房屋租赁市场运行机制，从而合理缓解房屋空置率过高和农民工居住问题，实现经济
效益和社会效益的双赢。
二、调查内容和步骤方法
（一）调查内容
1、相关部门调查：
a、汉沽区自然行政区划：每个自然社区居委会（村委会）地址，现在负责人联系方式，占地面积，人口数量，居民收入主要来源。
b、人才（劳动力）引进情况：区域内年引进人才数量、人才专业方向，外来务工人员流动情况，外来务工人员工种、技能专业。
c、人才（劳动力）需求情况：区域内人才需求量、各专业人才的需求量，劳动力需求量，劳力工种主要需求方向。
d、单位自然社区内证载房屋面积总数，产权产籍(公产、私产、单位产等)划分比例。
e、相关政府部门，居住所在的社区对外来务工人员管理和住房管理的政策和管理程序，面临的主要问题；今后的设想。
f、房管部门年均房屋租赁备案面积，中介部门年均房屋租赁成交量。
2、社区调查：
a、区域基础经济产业、经济运行现状及就、失业率等。
b、小区空置房屋数量（每月一份报表）。
c、目前长住人口数量及年龄构成、学历构成。
d、社区内住房类型（高层、多层、平房等）及比例。
e、目前社区内房屋租赁数量及租住人员构成。
2、外来务工人员调查
a、汉沽外来务工人员的整体情况：人口数量，乡镇分布，从事的行业，来源地（省市），年龄，性别，子女数量，收入等；
b、来汉务工人员住房情况：面积，人均面积，设施（厨房、厕所、自来水、采暖），房屋类型（平房、楼房、其他）；
c、房租支付情况：房租占月收入的比重，房租支付（月付、季度付、半年、年）；
d、居住地主要社会服务设施：学校的距离，医院的距离，商店的距离，邮局、银行、车站的距离，到工作地的距离，可否使用居住地的小区的公共基础设施（体育设施、文化站、医疗站）；
e、现住房的满意程度：（Ⅰ）很满意；（Ⅱ）满意；（Ⅲ）很不满意；
f、现住房面临的主要困难和问题：（Ⅰ）房租太贵；（Ⅱ）面积太小；（Ⅲ）设施过于简单；（Ⅳ）居住地点离社会服务设施太远；（Ⅴ）其他；
g、对改善住房条件的设想和对政府支持的建议。
（二）调查的步骤和方法
1、调查提纲和问卷的设计和准备；
a、设计政府部门调查提纲和收集相关数据提纲；
b、设计社区调查提纲；
c、设计外来务工人员（家庭）调查提纲；
2、机构和社区调查
走访房管局、劳动局、流动人口管理中心、各大企业、街道、居委会等部门掌握空置房数量、农民工居住情况、房屋租赁情况。
3、外来务工人员住房情况问卷调查
设计配额抽样调查问卷900份并发放填写（配额抽样，即调查人员将调查总体样本按一定标志分类或分层确定各类单位的样本数额，在配额内任意抽选样本的抽样方式）。本次调查计划采用问卷调查与访谈相结合方法。访谈对象为汉沽街、河西街、寨上街3个主城区和杨家泊镇、大田镇、茶淀镇、营城镇4个乡镇的外来务工人员，采取分层配额抽样的方法选取调查对象。
4、撰写调研报告
a、通过调查分析计算汉沽目前的空房率和合理空房率。并根据汉沽现状，讨论合理引进人才和外来务工人员以及规范和促进汉沽房屋租赁市场的方法对住房空置率的影响。
b、根据汉沽实际情况对来汉务工人员进行行业分类，通过来汉务工人员在同行业所占比例，分析其在汉沽经济生活中的地位。分析外来务工人员在汉沽居住现状，结合天津市现有住房保障政策提出相应的对外来务工人员居住保障的建议。
c、加强对目前汉沽房屋租赁市场存在问题的分析，提出合理化规范化建议，建立合理的租赁制度，提高中介服务水平，满足汉沽目前整体租赁市场的需要。
d、通过引进专业人才和外来务工人员及通过规范调整房屋租赁市场加强对汉沽住房空置率的调节，达到预期效果。
三、时间安排：
四月初至五月中旬，前期调查阶段。
五月中旬至六月底，走访填表阶段。
六月底至七月中旬，分析调查问卷，完成调研报告。
房管科
二〇一二年三月二十日
进一步深化我区城镇住房保障工作的调研
进一步深化我区城镇住房保障工作的调研
根据区委办《关于做好推进全域城市化前期研究有关工作的通知》（仑委办〔2011〕36号）文件任务分工，本单位承担“城市保障性住房制度”的调研任务，主要内容有：梳理我区保障性住房开展工作，重点推进公共租赁房建设工作。现提出调研意见如下：
一、我区保障性住房开展情况和存在问题
近几年来我区城镇住房保障工作在区委、区府的高度重视下，已建立以公共租赁房为主渠道，廉租住房、经济适用房、限价房住房公积金等为补充的城镇住房保障体系。
为确保城镇住房保障体系有效的落实，区政府相继出台了一系列政策文件《北仑区关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（仑政〔2015〕8号）、《关于进一步加强城镇住房保障工作的若干意见》（仑政办〔2015〕55号）、《北仑区廉租住房管理办法》（仑政〔2015〕9号）、《北仑区经济适用房销售管理办法》（仑政〔2015〕10号）、《北仑区限价房管理办法》（仑政办〔2015〕87号）、《北仑区2015—2012年解决低收入家庭住房保障规划和2015年实施计划的通知》（仑政办〔2015〕118号）、等政策性文件。为贯彻落实文件精神，区住房保障部门每年连续出台了廉租房、经济适用房、限价房等六个操作性细则文件，使住房保障体系在政策和配套细则的支持下得到全面实施。
经几年的实施，全区当前廉租住房在保家庭81户，每月补贴资金29635元，累计保障102户，发放补贴资金124.15万元。有67户家庭购买了经济适用房，与市场房价相比较，使购房家庭享受了约2100万左右的优惠房价。有146户家庭享受了限价房保障，使购房家庭享受到了514万元左右的现金补贴和4900万元左右的市场房价差价优惠。2015年获省建设厅授于的“住房保障先进单位”荣誉、2015、2015年连续二年获宁波市人民政府授于的“住房保障先进区”荣誉。
我区住房保障工作虽取得了显著的成绩，但从当前实际情况看，还存在着城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才及外务工人员等群体的阶段性居住的住房困难等问题。经调查，前几年少数企业、村虽通过政府在土地等政策上的扶持建造了部分专供企业职工和外来务工人员居住的各类住房，解决了部分人员的居住问题，但因可租房屋数量有限，属“僧多粥少”，企业职工居住困难的问题及房屋租金居高不下的矛盾十分突出，这些人员的居住问题得不到解决，居住成本居高不下，导致企业“招工难”问题比较突出。今年初，人大代表、政协委员在提（议）案中向政府建言，要求采取措施，解决企业当前存在的这种困难，为企业排难解忧，提高北仑留住人、用人的竞争力，促进经济的持续发展。经调研，我们认为应进一步加大公租房的建设力度，重点解决北仑经济发展需要群体的阶段性居住问题。
二、公共租赁房开发建设意见建议
（一）政府直接投资建造公共租房。政府是住房保障的主体，为此，政府应直接投资建造部分公租房向全社会实施保障。资金来源可从六方面考虑：一是国家规定的土地出让金净收入10%或出让金收入2%比例提取的专用保障性住房建设资金，二是住房公积金增值部分提取的廉租住房建设资金，三是各类保障性住房出售、出租等结余，四是政府预算安排的资金，五是国家或上级政府公租房建设补贴资金，六是银行贷款资金。土地使用性质采用行政划拨形式，这种开发形式的优点与不足。
优点：
一是政府可直接控制项目的规模、套型、标准、建设进度等。
二是保障对象完全符合文件规定。
三是按目前市政府的考核要求,可全部列入市政府对区政府的考核内容。
四是中央和上级政府有少额的补贴资金。
不足：
一是地方政府财政压力大，回收期限过长。
二是建设土地比较紧缺。
(二)在商品房开发区时“搭车”配建公共租赁房。
在今后住宅用地出让时，所有公寓或商品住房除别墅、排屋外均“搭车”配建10%左右公租房或其它保障性住房。即：在商品住宅地块出让时，在竞拍条件及出让合同中载明配建的公租房套数、套型面积等，建成后房产商以无偿或以限定低位价格提供给政府并直接用于保障房源，这种办法的优点与不足如下：
优点：
一是政府可按预定计划直接取得公共租赁住房。
二是减轻政府财政直接压力。
三是节约行政管理成本。居住在配建房源中的保障家庭，日常直接进入该小区的社会化管理，房源开发也直接按日常商品小区的社会化管理形式。政府无须为开发及后续管理设立机构，增力人员，从而节约行政成本。
四是持续性较强。商品房开发的步伐是漫长的，它包括了空余土地上的开发，也包括了今后土地紧张后改造性开发，如果配建公租房形成一种制度，能使公租房建设有较强持续性。 五是能破解后续管理的难题。现在全国各地集中建设的各类保障房小区，后续管理均不同程度产生了一定的困难，如采用配建形式，入住的保障家庭一切管理均纳入该小区统一管理，无直接的物业管理责任。同时，入住对象的心态和意识也与集中居住在保障房中不一样。
租金的收取可采用定期本人自缴、单位代缴、委托物业公司代收等形式进行。进、退机制也可由保障部门委托物业、单位配合实施。
六是方便职工群众。采用配建办法，配建房源必须分布广泛，入住对象可按保障房源所在地就近入住，极大方便群众，减轻入住生活成本，为入住户生产、经营、就读带来便利。 不足：
从以往配建情况看，当房市低迷时，房产商对拿去的土地会出现找借口延迟开发的现象，致“搭车”的保障房不能按时提供。
（三）新产业园区规划时，预划定地块用以建造公租房。
随经济的持续发展，今后新的园区将会不断设立，确定时，应预先考虑留有建造公租房的地块，地块的面积在该园区总面积10%—15%左右.地块布局应考虑到宜居、朝向、环保、安防、交通及与生活居住所需的公建配套相邻、相近地段。地块预留后，专用该园区及相邻、相近分散企业建造公租房，投资建设单位可以是有能力、有需要的企业，也可以政府（街道）,也可是社会资金。土地使用性质除政府单位外，企业和社会资金投资的，均采用竞拍形式，竞拍中采用“量身裁衣”的形式，如专门用某企业职工宿舍、租金不能高于区定标准，需符合《北仑区公共租赁房管理》规定等。企业和社会资金建造的公租房须有10%—15%的房源交由政府主导分配，专供该园及相邻相近、无能力条件建造公租房的中小型企业职工的居住。由企业、社会资金投资的，实行谁投资、谁管理、谁收益政策。这种办法的优点与不足如下： 优点：
一是企业承担部分公租房建设任务，符合国务院和省、市文件精神。
二是能达到公租房居住区域比较规范有序,各项公共配套能统一规划。
三是住房处置时,土地使用性质后遗症较少。
四是职工生活工作在同一区域方便。
不足：
一是因企业经济能力、需求的不一致，可能会使预留土地出现较长时间闲置。 二是工业项目用地面积将会减少。
（四）在大中型有条件企业自有工业用地建造公租房。可选择形式有二种：
1．在工业用地上直接建造公租房。工业用地性质不转换,土地实际使用性质转换上政府采用同意并批准的形式,同时,允许其建造的公租房适度超过住宅用地与工业用地的比例,住宅建筑面积超过工业项目建筑面积比例,这种形式的优点与不足如下：
优点：
一是企业积极性可能会较高。
二是较多企业有条件实施。
不足：
项目如遇关闭、重组等处置土地性质有后遗症。
2．工业用地通过“量身裁衣”式的竞拍转住宅用地（即：退二进三），这种形式企业需交一笔土地使用形式转换差价资金，政府也可以各种形式给予一定的开发补贴。 优点：
今后项目如遇处置，没有土地使用性质上的后遗症。
不足：
一是企业积极性可能不高。
二是企业可能会钻空子，借建造公租房之名，实为商品房开发，为此,对这种形式一定要在租金标准、租赁期限等方面进行严格限制，防止出现以租代卖现象。
（五）村留用三产用地建造公租房。在土地使用性质不改变的情况，采用的形式有二种：
1.建造标准，审批手续等一切按规范程序办理。这种形式的优点与不足如下： 优点：
一是各项手续、资料规范，如遇处置，后遗症相对较少。
二是建设符合标准。
不足：
村级或社会资金投入积极性不高，投入产出率不高。
2．建设标准、容积率等适度放宽。这种形式有可能吸引部分村、社会资金参与。 优点：
一是土地利用率提高，每套投入成本可降低些。
二是资金回收率可提高。
不足:
职能部门审批比较困难。
（六）相关政策意见
1.企业、村、社会资金（以下通称社会层面）建造的公租房除区政府在土地上给予支持、优惠外，可享受国家财政部规定的相关优惠政策，主要有：（1）免征城镇土地使用税，在商品房中配建的，按建筑面积比例免征。（2）免征印花税。（3）免税租赁协议印花税。（4）对经营公租房取得的租金收入，免征营业税、房产税。
2.可以免收各项行政事业性收费和政府基金。
3.公租房建设实行“谁投资、谁所有、谁收益”，投资者权益可以转让。
4．对村留用三产用地建造的公租房政府在财力可能的前提下，予以一定的开发资金补贴。
5.公租房建设项目可向银行申请贷款。
6.享受公租房优惠政策的项目,必须纳入区政府年度公租房计划,符合《北仑区公租房管理办法》的规定。
7．企业自建的各类型公租房应将15%左右的房源交政府主导向社会保障，村、社会资金建造的公租房应将80%的房源交政府主导向社会保障。
8.鼓励社会层面建造的公租房，其建设标准、租金标准、租赁对象、租赁时间必须严格履行审批，防止以租代售情况发生。
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