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房地产商业融资计划书
房地产企业（项目）融资计划书参考模板
项目融资计划书
融资计划书目录
一、公司介绍
二、项目分析
三、市场分析
四、管理团队
五、财务计划
六、融资方案的设计
七、摘要
一、公司介绍
1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。
3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）
方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
（2）债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
（3）债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。
（4）房地产信托融资
（5）多种融资方式的组合
在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出；
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；
项目完成投资方退出，按时还本付息；
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有投资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，摘要中应重点介绍项目分析（第二部分）和融资方案（第六部分）的内容。
房地产项目融资计划书
衡水市***项目融资方案
一、融资项目名称：衡水市***村预留地开发项目
二、融资项目主体：河北***基础工程集团有限公司
三、融资主体简介：
河北***集团是一家***
四、融资项目简介：
1、项目地址
衡水市***村预留地开发项目位于***。
2、主要规划指标
项目总占地105亩，建筑面积：175009平方米 用地性质：商住两用地，商业10%，住宅90% 容积率：2.5
建筑密度：30%
绿地率：35%
2、地块周边规划及环境优势
该地块紧邻衡水市两条主干道：***和***，根据衡水市政府规划，地块周边将建设医院（哈励逊国际和平医院分院）、幼儿园、小学、中学、文化广场、新华书店、滏阳河公园等公共设施。
沿项目所在地北行2千米可到达滏阳河岸，水清鱼美，北行三个街口可到达衡水市政府所在地，距离国家级湿地公园衡水湖仅8千米，环境优越、交通便捷、10分钟内可满足生活、娱乐、购物、休闲等需求。 3、项目建设及进展
我公司与***村在2015年1月8日签定了《土地开发合作协议书》见（附件3），原地块为132.37亩，现为105亩，我公司已向***村支付2亿元土地款，现地块80亩已完成组卷，25亩组卷在近期完成，具备办理土地证条件。
根据衡水市2015年11月24日颁发的衡政【2015】50号文件《衡水市人民政府关于规范主城区储备土地留地安置的试行意见》，针对***105亩预留地项目，我集团公司将于近期组建一房地产开发公司。
项目建设期为 年，自 年 月至 年 月。
项目地址位于衡水市桃城区***，注册（实收）资本***万元。项目拟建设住宅157507.9平方米，商业17500.9平方米，地下车库35000平方米。
五、 融资规模、期限及还款进度
项目总投资96926万元，资金来源为业主自筹 万元，拟融资 万元。
预计融资资金一次性到账，本金按 年分期偿还，利息按 支付。 年 月偿还本金 万元， 年 月偿还本金 万元， 年 月偿还本金 万元。
六、项目投资估算
项目计划总投资96926万元，其中土地款及出让金26670万元，前期手续费120万元，建筑安装费38829万元，基础设施费421万元，销售及财务成本24059万元。
项目建设期预计 年，自 年 月至 年 月。预计 年完成总投资的 ，即完成投资 万元； 年完成总投资的 ，即完成投资 万元； 年完成总投资的 ，即完成投资 万元。
土地征用及拆迁补偿费26670万元。项目共占用规划面积土地使用权105亩，净地，不涉及拆迁费用，公司前期已投入20000万元用于支付土地费用。 前期手续120万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等。
建筑安装工程费38829万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方2219的单位造价、建筑面积175009平方米相乘确定。 基础设施费421万元，主要包括道路工程费、供电工程费、积水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费，按建筑安装工程费等。
销售及财务成本24059万元，如管理及财务费用、销售及广告费用、销售税费等。
七、项目销售收入及税费
项目拟建设住宅公寓面积157507.9平方米；商铺可售17500.9平方米。 根据衡水市以及项目所在地附近房产项目市场的调查，住宅和公寓的平均售价为4500元/平方米，商铺的价格预计平均售价为15000元/平方米，车位售价150000元/个，储物间售价2500元/平方米。预计项目可售部分可实现收入114380万元。项目销售期 年，自 年 月至 年 月。预计 年完成销售 %，实现收入 万元；预计 年完成销售 %，实现收入 万元；预计 年完成销售 %，实现收入 万元； 年完成销售 %，实现收入 万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费 万元。各项税费情况见下表：
八、 项目财务分析 项目预计现金流量表如下：
预计项目实现净收益 万元，预计利税总额 万元，项目内部收益率 %，静态投资回收期 年，动态投资回收期 年，项目投资收益率 %。
经营亏平衡测算，当项目单位平均售价为 元/平方米时，项目达到盈亏平衡。
经敏感性分析，销售单价每上升 %，对项目净收益率的影响为 %，敏感系数为 ；投资规模每上升 %，对项目净收益的影响为 %，敏感系数为 。销售单价和投资规模的敏感性分析见图。
苏州沧浪城商业地产融资计划书
苏 州 沧 浪 城 商 业 项 目 融 资 计 划 书 （2015-12-11）
融资计划书目录
一、公司介绍
二、项目说明
三、市场分析
四、财务计划
五、资金用途
六、还款来源
七、融资方案
一、公司介绍
1、公司简介
苏州市轻微型汽车服务有限公司成立于1995年10月16日，当时是苏州市房管局下属事业单位，2015年企业转制，成立股份制企业，2011年3月份公司进行了百分之百股权转让，股权转给新股东王国英85%，王彩珍15%。 公司的经营范围包括：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营房提供交易场地；停车及相关物业管理；销售；百货；百货、针纺织品、服装、珠宝、家电、五金。 公司注册资本为人民币8000万元，实收资本为：人民币8000万元，注册地点是：苏州市沧浪区胥江路2号，法定名称为：苏州市轻微型汽车服务有限公司，公司类型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（详见附件：企业法人营业执照复印件）
2、公司章程
第一章 总则
第一条：为建立本公司运营机制，增强企业的综合竞争能力，规定公司的组织机构和行为准则，保障公司和各股东的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》和有关法律法规，制定本章程。
第二条：公司名称：苏州市轻微型汽车服务有限公司
第三条：公司地址：苏州市胥江路2号
第四条：公司法定代表人是王彩珍，公司类型为有限公司，自主经营，自负盈亏的独立法人。
第五条：公司享有股东投资形成的全部法人财产权，依法享有民事权利，承担民事责任，坚持利益共享，风险共担的原则。
第六条：公司的一切经营活动必须遵守法律、法规和有关条例。
第七条：公司宗旨：根据服务行业的特点，本公司奉行以“质量第一、信誉第一、用户第一”服务于社会。以一流的服务态度来满足社会及用户的需要。积极开拓新的市场，进一步增强企业的竞争能力，不断提高企业的经济效益。
第八条：公司经营范围：房地产开发经营；房屋销售；房屋租赁；汽车及零部件经营；商品信息服务；为经营户提供交易场地；停车及相关物业管理服务；销售；百货；针纺织品；服装；珠宝；家电；五金。
第九条：公司经营期限：长期
第二章 注册资本、股东名称、出资形式
第十条：公司注册资本为8000万元人民币。
第十一条：股东名称、出资形式：
第十二条：股东应当按规定足额缴纳各自认缴的出资。股东不按规定缴纳所认缴的出资，应当向足额缴纳出资的股东承担违约责任。
第十三条：本公司成立后，应当向股东签发盖有公司印章的出资证明书，出资证明书应当裁明下列事项：
公司名称：苏州市轻微型汽车服务有限公司；
公司登记日期；
公司注册资本；
股东的名称，缴纳的出资额和出资日期；
出资证明书的编号和核发日期。
第三章 组织机构
股 东 会
第十五条：股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依法行使职权。 第十六条：股东会行使下列职权：
1、决定公司的经营方针和投资计划；
2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；
3、选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；
4、审议批准董事会的报告；
5、审议批准监事会或监事的报告；
6、审议批准公司的年度财务预算方案，决算方案；
7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
8、对公司增加或者减少注册资本作出决议；
9、对发行公司债券作出决议；
10、对股东向股东以外的人转让出资作出决议；
11、对公司变更、解散和清算等事项作出决议；
12、修改公司章程。
第十七条：股东会每年召开一次定期会议，一般在第一季度召开，代表四分之一以上表决权的股东、三分之一以上董事或者监事可以提议召开临时股东会议。
第十八条 股东会会议由股东按出资比例行使表决权，股东会的决议须经代表二分之一以上股权的股东表决通过。但对公司增加或减少注册资本、解散、变更公司形式、修改公司章程作出决议时，须经代表三分之二以上股权的股东表决通过。
第十九条：股东会的首次会议由出资额最多的股东召集和主持，其他情况下股东会会议由董事会召集，董事长主持。董事长因特殊原因不能履行其职责时，由董事长指定的其他董事主持。
第二十条：召开股东会会议，应当将审议的事项于会议召开十五日前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作出会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。
董事会
第二十一条：本公司设董事会。董事会由三名董事组成。董事会设董事长1名，任期三年。董事在任期届满时可连选连任。
第二十二条：董事会行使以下职权：
1、负责召集股东会，并向股东会报告工作；
2、执行股东大会的决议；
3、拟定公司的经营计划和投资方案；
4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6、拟定公司增加或者减少注册资本方案；
7、拟订公司变更、解散、清算的方案；
8、决定公司内部管理机构的设置；
9、聘任或者解聘公司经理。根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理，财务负责人、其他部门负责人等，决定其报酬事项；
10、决定公司的基本管理制度
11、拟定公司章程修改方案；
12、拟定发行公司债券方案。
第二十三条：董事长为公司的法定代表人，行使下列职权：
主持股东大会和召集、主持董事会会议；
领导董事会工作，检查决议实施情况；
签署公司股票、公司债券；
行驶法律授予法定代表人的权利
因特殊情况不能履行职务时，指定其他董事代为履行；
在发生不可抗力等重大事件时，应对一切事物行使特别裁决权和罢免权，但必须 符合公司利益，事后向董事会报告。
第二十四条：董事会例会每年召开二次，一般为每年的一月和七月，每次会议应当于会议召开十日前书面通知全体董事，并写明会议内容、时间和地点。经三分之一以上的董事提议可以召开董事会临时会议。
第二十五条：董事会会议应有三分之二以上董事出席方可举行。董事表决实行一人一票制，董事会决议以三分之二以上董事一致通过有效，不足代表三分之二董事时，其通过的决议无效。
第二十六条：董事会会议应由董事本人出席，董事因故不能出席董事会会议时，可以书面委托其代理人代为出席董事会，委托书中应阐明授权范围。
第二十七条：董事会每次会议，须作详细的书面记录，有全体出席董事签字，代理人出席时，由代理人签字，该记录由公司存档。
经营管理机构
第二十八条：公司设总经理1人，副总经理3人，总经理由董事长兼任，对董事会负责，行使下列职权：
1、主持公司的生产经营管理工作、组织实施董事会决议；
2、组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3、拟定公司内部管理机构设置方案；
4、拟定公司的基本管理制度；
5、制定公司的具体规章；
6、提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7、聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
8、公司章程和董事会授予的其他职权。
第二十九条：副总经理由总经理推荐，并由董事会确认，副总经理对总经理负责。
监 事
第三十条：公司设1名监事，经股东会推选产生。监事的任期每届为三年，监事任期届满，连选可以连任。董事、总经理及财务负责人不得兼任监事。
第三十一条：监事行使下列职权：
1、检查公司财务；
2、对董事、总经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
3、当董事和总经理的行为损害公司的利益时，要求董事和总经理予以纠正；
4、提议召开临时股东会；
5、公司章程规定的其他职权；
6、监事列席董事会会议
第四章 财务会计、利润分配
第三十二条：公司按照中华人民共和国财政部指定的企业财会制度规定，建立本公司的财务会计制度。
第三十三条：按照《会计法》的规定，本公司的会计年度采用日历年制，自1月1日起至12月31日止，公司应在每一会计年度结束后十五日内将财务会计报告送交各股东。财务据埃及报告应依法经审查验证。
第三十四条：公司税务利润按下列顺序分配：
弥补以前年度亏损；
提取法定公积金；
支付股东股利。
第三十五条：公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10%列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的，可不再提取。
二、项目说明
1、项目介绍
沧浪城商业项目位于古城区核心版块，绝无仅有市中心黄金地段，盘胥路与胥江路交汇处。项目定位：打造苏州古城区中心地段集购物，休闲，娱乐，餐饮，品牌体验于一体的主题式情景购物广场。借助护城河景观带打造的屋顶主体花园；地下商业广场设置水族馆，前所未有的感观体验。海洋主题的情景体验购物；华东地区首席的双倒计时广场，汇聚万千人流，扩展假日活动空间；香港主题购物中心，足不出户，尽享港派风情；香港品牌，香港原创设计，港式生活，香港味道；紧握时代脉搏 抓住电商机遇 与淘宝做合伙人。苏州第一，淘宝线上网店+线下-体验店+即时物流+仓储式购物的一站式全程云购物系统交通：古城核心成熟版块 城市黄金主干道东西南北贯穿，南环高架线 南门快速路 立体交通 瞬息通达2号线5号线双轻轨格局 紧跟城市步伐 一路向钱本案交通四通八达，东西南北环以我为中心，往西5分钟到西环，往南5分钟到南环，15分钟到达苏州火车站和苏州汽车北站，5分钟到达汽车南站。盘胥路与人民路为全线贯穿苏州的两条南北通路；胥江路和三香路干将路同为苏州市区三大黄金干线；紧贴南门快速路和南环高架，全城人流瞬息通达；临地铁4号线胥江路站，地铁5号线沧浪城直接连接项目地下商业.
周边将近50万固定人口，小区分别有盘景苑、胥馨家园、泰南苑金桥新村、写意空间、华泰家园、新康花园、东方苑小区、胥江新村、胥江路136号小区、友联新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盘福苑等；另外还有商务楼、金融机构（建设银行、农业银行、工商银行、中国银行等）、政府相关部门（苏州中级人民法院、苏州航道中心、苏州工商局、国家支付中心等）、娱乐休闲会所、大型的餐饮行业，一应俱全。还独享胥江路由东
到西和盘胥路由北向南所带来的人潮与运河沿岸风景带、盘门风景区、新市桥码头等带来另样的财富并连接2号线的黄金隧道。
2、项目现状
目前项目主体结构已封顶，总建筑面积58385㎡，土地性质商业出让[214]（全部可以分割销售），总投资8亿元人民币，加上1亿元左右利息支出，总计是9亿元人民币成本。已投入近6亿元人民币，其中有2.29亿元人民币是借款，其他全部为股东投入。目前五证已全，资质为贰级，预计项目可在2015年中旬正式开业。
接下来是销售部分和自留部分的营运管理，管理公司已组建，预测自留4万平米商铺每年租金收入保守预估在6000万左右，固定资产价值在10亿元以上并在不断增值。
3、证件及审批文件
项目土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证、预售许可证五证以及所有政府批文齐全（详见附件：各证照复印件）。
4、竞争对手和可比较案例
项目周边的商业案例有“苏伦场”、“苏州新天地、“亿象城”等，商铺销售均价为5-6万元每平米，沧浪城较这些商业项目不论是地段、售价还是招商管理能力都远优于其它对手。
三、市场分析 2015年1月27日苏州市政府针对苏州市商业地产发布的《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，该文件对商业地产的产权分割做了明确的说明，然而沧浪城项目的土地性质为商业出让[214]，这表示本项目可以无限分割销售，土地价值不可沽量。 近期公司董事长与苏州轻轨签订了轻轨五号线的出入口与本项目地下负一层贯通的合作意向，又是一大销售亮点，而且本项目是苏州唯一一家由发改委特批的可以将地下负一层进行销售并且有房产证的商业项目。
四、 财务计划
（详见附件：2011年报表(含科目明细)- 2015年报表(含科目明细)）
五、资金用途
此次融资1.5亿-2亿元人民币主要是用作项目的外立面和内部公用部位及自留商铺装饰和电梯、水电、消防、人防、照明、中央空调、市政工程、景观绿化等方面的施工，以及日常运营费用。
六、还款来源
还款来源主要依靠商铺销售和招商运营管理：
1、 销售团队是公司聘请的专业地产销售公司（和富辉煌），我公司为了配合统一业态 招商前提下，现只对外销售胥江路一侧地面一至三层约16000㎡，销售均价为48000元/㎡（均低于周边商业地产的平均销售价格），共计7.68亿元人民币，主要用于归还借款和再投入。对外正式接受预约至今，已接洽意向客户300多组，待项目正式开盘销售，这些销售面积即可完成大部分销售。（详见附件：沧浪城认筹客户明细与招商情况汇总表）
2、 沧浪城预定开业时间为2015年初，因地理位置较好，招商十分火爆，我们从文化 娱乐、餐饮、购物这三个重点招商，地下负一层11000㎡，其中有7000㎡分隔成两层，这样有18000㎡。招商主要分两块，一块为网络体验商场，业态相等于南京新街口地下时尚来迪；另一块为姑苏美食一条街。地面吃喝玩乐购物都是国际国内的品牌店，相等于园区
印象城改进型。总共有商铺面积5万多平方米，现管理公司已组建，预测自留4万平米商铺每年租金收入在6000万左右，固定资产价值在10亿元以上并在不断增值，目前已招商完成面积为30000多平米（详见附件：沧浪城认筹客户明细与招商情况汇总表），届时，可将自持物业进行经营性物业抵押贷款用作还款来源。
3、 现销售商铺面积只占到总销售面积的30%左右，如遇特殊情况需归还贷款，我公 司可将自持可售优质带租物业用作于销售还款。
七、融资方案
沧浪城项目由苏州天元土地房地产评估有限公司估值为￥60986.09万元，（详见附件：评估报告）此次需要融资1.5亿-2亿人民币，为期24个月，可用在建项目作为抵押，签订正式合同后资金必须马上到帐，特殊情况下也可以接受短期内分期汇入的形式，资方可以委派独立财务代表和项目代表进驻项目，全程监控资金运作、经营收支和工程进度。
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项目融资计划书
融资计划书目录
一、公司介绍
二、项目分析
三、市场分析
四、管理团队
五、财务计划
六、融资方案的设计
七、摘要
一、公司介绍
1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。
3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。
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二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
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1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
1、融资方式
（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）
方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
（2）债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
（3）债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相
应的比例折算成相应的股份。
（4）房地产信托融资
（5）多种融资方式的组合
在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。
3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）
对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险
E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出；
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；
项目完成投资方退出，按时还本付息；
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。
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