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工程项目内控审计报告
行保处：
根据医院本年度审计工作计划，医院组成审计组于2017年9月20日对你处建设工程的内部控制管理情况进行了现场审计。经研究，同意审计组提交的审计报告，依据报告提出审计意见如下：
一、审计结论
（一）建设工程完成情况
从2012年1月1日至2017年12月31日， 共完成建设项目及零星维修项目124项，投资金额704.88万元。
（二）建设工程内部控制管理开展情况
1.内控环境：行保处是医院建设工程项目的归口管理部门，直接负责建设工程项目、零星维修工程项目的管理工作。并依据《七三一医院固定资产投资管理办法（试行）》（医法办[2017]〕165号）、《七三一医院基建工程项目管理办法》（医动[2017]98号）、七三一医院合同管理办法（医经[2017]148号）、《七三一医院招投标管理办法》（医经〔2017〕147号）等制度进行项目管理，编写了《建设工程内部控制手册》，内部管理人员进行了分工，明确了岗位职责。
2.风险评估：经评估，存在由于对工程管理环节监管不到位，可能导致的工程立项、审批、招投标、合同签订及工程质量、进度等各个环节不达标产生的在建工程风险。
3.控制活动：按已有规章制度进行项目过程控制，对建设工程项目按照不同的限额进行立项、审批、开展招投标、签订合同、进行工程验收、编制工程项目台账等。
4.信息与沟通：对病房及体检中心在建工程项目，项目组每周召开一次体检楼项目例会，进行跟踪审计，跟踪审计采取不定期召开例会方式，沟通项目进展情况和存在的问题，及时进行整改。
5.内部监督：由医院纪监审法室和经济管理办公室等监督部门对相关项目业务开展审计及效能监察，对合同的签订、履行、付款情况进行法律审核、监督和控制。
二、存在问题
（一）内控设计缺陷
1.在工程项目管理中，依据的主要制度是《七三一医院基建工程项目管理办法（医动[2017]98号）已不适合现有的工程管理需要，制度内容不完善，不能涵盖现有的工程管理的全部内容。
2.在工程项目档案管理中，主要依据的是1989年编制的医院基本建设工程档案管理规定，主要内容已不适用，且未以正式文件印发。
（二）内控执行缺陷
1.招投标管理： 对已完成的供氧站、高压氧工程进行了抽查，高压氧工程存在未按照医院内部招投标管理规定实施内部邀请招标或比价招标的问题。
2. 项目投资计划管理：零星维修项目计划、概预算审批程序不完善。
3.工程造价管理：内部比价招标项目概预算未委托专业人员或专业机构编制。
4.工程验收管理：高压氧工程资料未及时进行档案验收，验收资料不齐全，未及时进行工程验收。
5.工程档案管理：抽查的高压氧、供氧站工程档案未及时归档。以前遗留的已完成的建设工程项目档案均未按要求及时进行归档，如综合手术楼工程、病房大楼改造工程以及9号住宅楼工程。
三、审计建议
（一）加强内部控制制度建设。建议行保处及时完成《七三一医院基建工程管理办法》的修订，以建立健全建设工程管理制度，明确建设工程管理程序、职责，提高建设工程管理水平。建议医务处下属的档案管理部门，建立和完善建设工程档案管理规定，推进基建工程档案管理工作。
（二）建议行保处加强项目投资计划管理，进一步完善建设项目及零星维修项目的计划、实施方案、概预算编制管理和审批工作。
（三）建议行保处加强造价管理，对工程概预算要指定专业人员或委托专业机构进行编制。
（四）建议行保处加强招投标管理，严格按照国家、三院及医院内部招投标管理规定对建设工程项目进行招投标工作，并按照相关要求及时签订合同。
（五）建议行保处加强建设工程验收管理及档案管理工作，及时完成项目竣工验收总结报告，提出竣工验收申
请，组织完成竣工验收工作。加强工程档案管理，确保项目档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。
请将审计建议落实情况于两个月内以书面形式报纪监审法室。
附件：1.对七三一医院建设工程项目内部控制的审计报告
2.审计回复书
对七三一医院建设工程项目内部控制的审计报告 院领导：
根据医院本年度审计工作计划，医院组成审计组于2017年9月20日对行保处建设工程的内部控制管理情况进行了现场审计。审计组依据集团公司、三院建设工程内部控制要求以及医院审计、基建工程管理相关制度，现场查阅了建设工程内部控制手册、建设工程合同台账以及供氧站、高压氧建设工程相关资料，运用了询问、调查问卷、符合性测试等审计方法，在行保处的积极配合下，顺利完成了该项目的审计，现将审计具体情况报告如下：
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一、 审计情况
（一）建设工程完成情况
从2012年1月1日至2017年12月31日， 共完成建设项目及零星维修项目124项，投资金额704.88万元。
（二）建设工程内部控制管理情况
1.内控环境
行保处是医院建设工程项目的归口管理部门，设处长1名，助理8名，负责建设工程项目、零星维修工程项目的管理工作和其他相关工作。并依据《七三一医院固定资产投资管理办法（试行）》（医法办[2017]〕165号）、《七三一医院基建工程项目管理办法》（医动[2017]98号）、《七三一医院合同管理办法》（医经[2017]148号）、《七三一医院招投标管理办法》（医经〔2017〕147号）等制度进行项目管理，编写了《建设工程内部控制手册》。经审计《七三一医院基建工程项目管理办法》（医动[2017]98号）已不适
合现有的建设工程项目管理要求，建设项目档案管理无正式下达的管理文件。
2.风险评估：经评估，存在由于对工程管理环节监管不到位，可能导致的工程立项、审批、招投标、合同签订及工程质量、进度等各个环节不达标产生的在建工程风险，制定了整改方案及措施，但仍存在整改方案及措施落实不到位的情况。
3.控制活动：按已有规章制度进行项目过程控制，对建设工程项目按照不同的限额进行立项、审批、开展招投标、签订合同、进行工程验收、编制工程项目台账等。
项目投资计划管理：从2017年开始，根据建设工程项目年度计划编制概预算，经过院长办公会审批后实施，有概预算调整的需经过审批后实施。但零星维修项目只有计划和概预算，未经过审批程序。
招投标管理：抽查的高压氧工程项目也未按规定进行内部比价招投标。
工程验收及档案管理：针对建设工程资料归档不及时、不完善的问题，配备专门人员负责资料的整理和归档准备工作，建设工程资料的管理得到了明显的好转，但仍存在工程档案验收及归档不及时的问题。
4.信息与沟通：对病房及体检中心在建工程项目，项目组每周召开一次体检楼项目例会，进行跟踪审计，跟踪审计采取不定期召开例会方式，沟通项目进展情况和存在的问题，及时进行整改，不定期开展建设工程项目管理相关培训和经验交流，以提高项目管理水平。
5.内部监督：由医院纪监审法室和经济管理办公室等监督部门对相关项目业务开展审计及效能监察，对合同的签订、履行、付款情况进行法律审核、监督和控制。
二、存在问题
（一）内控设计缺陷
1.在工程项目管理中，依据的主要制度是《七三一医院基建工程项目管理办法（医动[2017]98号）已不适合现有的工程管理需要，制度内容不完善，不能涵盖现有的工程管理的全部内容。
2.在工程项目档案管理中，主要依据的是1989年编制的医院基本建设工程档案管理规定，主要内容已不适用，且未以正式文件印发。
（二）内控执行缺陷
1.招投标管理： 对已完成的供氧站、高压氧工程进行了抽查，高压氧工程存在未按照医院内部招投标管理规定实施内部邀请招标或比价招标的问题。
2. 项目投资计划管理：零星维修项目计划、概预算审批程序不完善。
3.工程造价管理：内部比价招标项目概预算未委托专业人员或专业机构编制。
4.工程验收管理：高压氧工程资料未及时进行档案验收，验收资料不齐全，未及时进行工程验收。
5.工程档案管理：抽查的高压氧、供氧站工程档案未及时归档。以前遗留的已完成的建设工程项目档案均未按要求及时进行归档，如综合手术楼工程、病房大楼改造工程
以及9号住宅楼工程。
三、审计建议
（一）加强内部控制制度建设。建议行保处及时完成《七三一医院基建工程管理办法》的修订，以建立健全建设工程管理制度，明确建设工程管理程序、职责，提高建设工程管理水平。建议医务处下属的档案管理部门，建立和完善建设工程档案管理规定，推进基建工程档案管理工作。
（二）建议行保处加强项目投资计划管理，进一步完善建设项目及零星维修项目的计划、实施方案、概预算编制管理和审批工作。
（三）建议行保处加强造价管理，对工程概预算要指定专业人员或委托专业机构进行编制。
（四）建议行保处加强招投标管理，严格按照国家、三院及医院内部招投标管理规定对建设工程项目进行招投标工作，并按照相关要求及时签订合同。
（五）建议行保处加强建设工程验收管理及档案管理工作，及时完成项目竣工验收总结报告，提出竣工验收申请，组织完成竣工验收工作。加强工程档案管理，确保项目档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。
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XX房地产项目公司内部审计报告2017-05-09 16:12 | #2楼
xx-xx置业有限公司成立于2017年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。
xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2017年10月、2017年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。
一、xx项目整体经济效益测算
1、销售收入
xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。
xx项目销售完成情况及待售物业一览表
单位：万元
1
附：配套物业表
2、项目工程总投资预算
xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元（最终以决算为准），见下表：
xx项目项目成本估算表：
2
3
3、xx名称项目整体效益测算
如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。
从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额1.161亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目利润还是有一定影响的。
二、主要税种及税收情况
1、主营业务税金及附加
根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元，其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业1391.79万元，见下表。
营业税金及附加表
2、土地增值税
xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一
次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。
土地增值税计算表
单位：万元
3、各项税金实际缴纳情况
xx项目项目于2017年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xx-xx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税292.57万元，企业所得税460.88万元。详见下表。
公司历年税款缴纳情况一览表
单位：万元
4、公司尚需缴纳主要税收
xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中：营业税618.25万元；土地增值税1144万元；企业所得税1382.1万元，见下表。
公司尚需缴纳的主要税款
单位：万元
三、其他需要关注的事项
1、关于营业收入确认的时点问题
截止内审日，xx-xx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2017年确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为21471万元。从xx名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。
2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理
xx-xx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的数额，降低税务风险。
3、地下车库问题
在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面积测绘报告中都没有关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因。
以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。
2017年1月16日
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