上海市住宅物业管理规定

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上海市住宅物业管理规定

　　为了加强住宅物业的管理，上海市人大会颁布了《上海市住宅物业管理规定》，下面小编给大家介绍关于上海市住宅物业管理规定的相关资料，希望对您有所帮助。

　　上海市住宅物业管理规定

　　第一章总则

　　第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

　　第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。

　　本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。

　　街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，按照本条第一款的规定，结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

　　第六条业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。

　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　第八条物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

　　区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

　　筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

　　筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应当召开首次业主大会会议。

　　第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

　　第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加，并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

　　第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

　　第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区(县)房地产管理部门备案：(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

　　区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。

　　第十四条业主委员会任期为三年到五年。

　　业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

　　第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

　　业主小组履行下列职责：(一)讨论业主大会拟讨论的事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

　　业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。

　　第三章物业管理服务

　　第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

　　业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)，不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第十九条建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

　　建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　第二十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第二十一条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　第二十二条物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

　　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

　　第二十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。

　　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

　　第二十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第四章物业的使用与维护

　　第二十六条禁止下列损害公共利益的行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第二十七条业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　第二十八条业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　第二十九条物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

　　第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第三十一条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十三条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

　　业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

　　第三十四条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

　　第三十五条单幢房屋的共同部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。

　　第三十六条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

　　第三十七条物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

　　物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区(县)房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。

　　第五章法律责任

　　第三十八条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。

　　第三十九条业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区(县)房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

　　第四十一条违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区(县)房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

　　违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区(县)房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第四十二条违反本规定第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区(县)房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的，区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。

　　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

　　附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

　　第四十三条业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第四十四条物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区(县)房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

　　第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第四十七条本规定中有关专业用语的含义：(一)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　(二)部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　(三)全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。

　　第四十九条本规定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。

　　物业管理行业的发展与贡献

　　(一)行业对国民经济的贡献。这次经济普查数据显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5%。上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年324.4亿元，占全市GDP的2.48%;北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48%;成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55%;深圳169亿元，占全市GDP的2.14%。这还仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租赁与代理出售、室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，由此可见发挥物业管理对扩大居民消费的巨大潜力。因此，随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。发展物业管理有利于扩大居民消费持续增长，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现将继续发挥重要作用，作出积极贡献。

　　(二)行业对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献。根据近几年行业呈现的将单项业务专业化分包趋势，如果加上专业分包出去的清洁、绿化等一并计算，我国的物业服务从业人员应该在500—600万，其中秩序维护员、清洁工等一线操作工人占80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长一个时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。

　　(三)行业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值的贡献。目前物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，以及即将投入使用的上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖;广东于2006年率先在东莞的村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，还有一些城市正在试行将整个街道的市容、秩序、环卫、绿化、清洁等承包给物业服务企业通过市场化运作实施管理。物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。

　　(四)行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献。目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。在2008年春节前的冰雪灾害和汶川大地震降临之际，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设施和设备的抢修，保障了业主正常生活。北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展作出了贡献。在去年新疆“7.5暴力事件”中，身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起了小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆稳定和社会安宁做出了贡献。

　　物业管理行业2009年在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中的作为为应对世界金融危机引发的严峻经济形势，2009年初召开的“两会”把“保增长、保民生、保稳定、促就业”作为国民经济和社会发展的工作重点。温家宝在《政府工作报告》中把“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。一年来,行业上下积极响应“两会”号召，广泛开展“三保一促”活动,各地物业管理协会和物业服务企业纷纷以实际行动为国分忧，彰显了物业管理行业强烈的社会责任感，以及在困境中爆发出来的凝聚力和战斗力。

　　(一)坚守住在管项目。一些企业面对经济不景气而出现的写字楼和厂房大面积退租和物业服务收费难的困境，通过代业主制定合理的物业租赁策略，采取灵活的收费办法和加强与业主沟通交流等一系列措施以稳定客户,使所管物业的出租率与收费率逐步回升，大多经受住了严峻形势的考验，有的还逆势而上取得了较好的业绩增长;一些企业在特定的经济环境下对于问题较多、原本难以为继的在管项目没有选择退出，而是从为居民生活着想，为政府排忧解难的“保民生”角度出发采取坚守。通过节能降耗、合理调整岗位人员配备、优化工作流程等措施尽量降低项目运作成本，并通过开展多种经营以弥补管理经费不足，使在管项目得以平稳发展。

　　(二)扩大物业管理覆盖面。广大物业管理主管部门、行业协会和物业服务企业从扩大物业服务消费的高度出发，抓住房地产市场逐步回暖、旧住宅小区整治改造以及农村城市化过程中推行物业管理的契机，大力拓展物业管理覆盖面。通过物业服务的“扩面提质”以及向物业服务上下游的延伸服务，带动居民消费支出的加大，在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业自身产值和效益也得到不同程度的提高。

　　(三)为社会创造就业机会。面对外贸出口锐减，加工业等行业大幅度裁员的严峻就业形势，不少城市的物业管理协会组织举办了物业管理用工专场招聘会，积极吸纳大、中专毕业生、并为下岗人员和被辞退的农民工创造就业机会，凸显了物业管理行业就业容量大的优势，在关键时刻为解决社会就业问题发挥了积极作用。广大物业服务企业纷纷响应政府号召，在维持正常经营的前提下，力争做到不裁员、不降薪，有的企业还适时适度提高员工福利待遇，以稳定从业人员队伍，保障了各项物业服务工作的正常开展。

　　(四)促进社区和谐与稳定。各地物业管理协会和物业服务企业通过开展“诚信入户、和谐物管”等丰富多彩的活动，营造物业管理区域活跃和谐的氛围。

　　一些企业对业主迫切需要解决的遗留问题，通过制定方案并筹措资金下功夫加以解决，以各种形式给业主及时、周到的人文关怀，在促进社区和谐的同时提升了物业管理的社会认知度和业主的满意度。一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的。

　　去年全国人代会《政府工作报告》赋予物业管理拉动经济增长、增加就业的重任。2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”。2009年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。

　　2002年发布的《国民经济行业分类》国家标准把行业分类为几千个，而诞生还不到30年的物业管理能在国民经济发展中，在国家《政府工作报告》中占据一席地位，是改革开放给了行业发展的机遇，是全体物业管理从业人员多年的努力和付出，是全行业的光荣和骄傲。第二次经济普查数据显示，行业发展的地域性差异十分明显。此外，物业管理和服务工作还有很多不尽人意的地方，包括法规和市场规则有待健全，服务态度有待端正，服务质量有待改进，业主大会制度有待推进、优胜劣汰的市场竞争机制有待发挥、质价相符的物业管理收费机制有待建立、行业生存状况亟待改善。要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人员付出加倍的努力。

　　去年11月27日召开的中共中央政治局会议已经为今年的经济工作定了五个“更加注重”调子，在之后召开的中央经济工作会议又进一步明确提出了要加快经济发展方式转变、保持经济平稳较快发展，要扩大内需特别是消费需求、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定等任务。

　　物业管理行业肩负着转变经济增长方式、促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项重任，当前推动行业规范发展的工作不能有丝毫松懈。在新的一年里，我们的首要任务还是要下大力气抓好物业管理服务工作，努力构建和谐物业管理氛围，切实提高业主满意度，提升物业管理的行业地位和社会形象，打造有利于行业发展的外部环境;其次要努力扩大物业管理以及与物业管理关联的居民消费支出。在推动物业管理“扩面提质”和做好基本服务的同时，充分利用行业覆盖区域广、掌握巨大客户资源、管理庞大不动产的优势，开展“一业为主、多种经营”，向业主提供多项优质、方便、个性化的特约服务，以满足业主不断增长的服务需求，并由此挖掘与物业管理关联的各类消费支出，充分发挥物业管理对发展消费、扩大内需、拉动经济增长的作用;再其次要努力转变行业经济增长方式。目前物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业未来的发展。在新的一年，物业服务企业要在转变经营理念、加大体制和机制改革、促成中小物业企业兼并重组、开创全新的商业模式、在实现向技术密集型和服务组织者转变上下功夫。通过拓展资产经营与产业链条的延伸，逐步提升行业的盈利能力，提高行业创造的产值在国民经济中的比重，使行业发展上层次、有后劲、可持续。最后，要继续大力倡导行业学习研究的风气，抓住行业发展中的热点和难点问题，加大行业发展战略研究，通过对发展规律的把握、发展理念的创新、发展方式的转变，以破解制约行业发展的难题，并在推动政策完善和制度建设的同时，切实加强行业自律，促进行业在新的层面上取得新的发展，为社会经济作出更大的贡献。

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