物业怎么样管理停车费

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物业怎么样管理停车费

如何正确理解车位归属及其收益分配

记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。

答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支出的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最重要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继出台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。

记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》出台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？

答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

所以，《物权法》实施（2015年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其他场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。

《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应该简单认定归业主共有。

记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。《物权法》对地面车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属？

答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定，我们可以看出，只有利用业主共用的道路或者其他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。

《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2015年10月1日以后，二是地面停车位明确归业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。

记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或者损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？

答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分特征，具有混合合同的性质。

无论是业主，还是物业服务企业，在签订停车合同时，都应当注意停车位归属、停车费用构成和管理责任承担等三个方面的关键问题。首先，应当根据《物权法》的相关规定明确停车位的归属；其次，应当在停车合同中明确物业服务企业所收取的停车费由哪些部分构成（场地租金、管理成本、酬金、税金、停车收益等），相关构成所占的数额或者比例；再次，应当根据《条例》第36条的规定(“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“），明确物业服务企业在停车合同中所承担的财产安全责任。应当指出的是，关于地面停车费用的约定，在许多地方还是必须遵守当地的物价部门的价格政策；关于管理责任的约定，应着重明确物业服务企业的违约责任，业主与物业服务企业在根据意思自治和缔约自由的原则协商合同条款时，应充分考虑到收费水平和管理职责的对应和公平性。

记者：《物权法》实施已有一个多月，个别地方出现了业主拒绝交纳地面停车费的情况，有的业主甚至要求物业服务企业退还以前的地面停车收益，应如何看待这些现象？如何正确理解停车收费的合理性？

答：首先，对《物权法》实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，简单采取追讨旧账的方式是不妥当的，因为法律不能溯及既往；

其次，现有绝大多数小区的地面停车收费都有物价部门的政策依据和停车合同的约定，轻易否定政策和合同的效力于法无据；

同时，我们应当注意到这样一个事实：对一些经济适用住房和普通住宅小区，在《物权法》出台前测算物业费总体收入并确定收费标准时，已把地面停车的收入计算在内。例如，北京早期某经济适用住房小区的物业管理费定在0.55元/月.㎡，就是把地上停车收费计入了企业收入后测算的结果，实际上以此标准收取的物业费是偏低的。目前情况下，如果不调高物业费标准、而直接将停车收益归业主所有，实际上不符合质价相符的原则，可能导致很多经济适用住房等政策性住宅小区的物业服务公司入不敷出，无法维系正常的管理和服务。

此外，占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位属业主共有，并不意味着每个业主单独所有，有许多小区不能保证每个业主都有地面车位，在这种情况下，停车业主所交停车费扣除管理成本、酬金和税金之外，其剩余收益归全体业主所有，也是对没有停车位业主的一种利益平衡。如果业主在地面停车不交费，可能导致两个不良后果：一是车位管理失去经费来源；二是对其他无车业主造成利益侵占，因为无车业主没有占用车位，而有车业主占用了这部分公共资源，理应在经济上支付补偿。

记者：对于物业服务企业来讲，现阶段从事停车服务主要存在哪些风险？如何采取一些行之有效的措施防控相关风险，化解经营难题？

答：现阶段物业服务企业的停车管理风险主要表现在两个方面：一是，赔偿风险，即未能履行停车合同约定的相关看管义务造成车辆损失的赔偿风险；二是，收益风险，即业主大会或业主委员会请求返还地面共有停车位停车收益的风险。

从防范和控制停车服务风险角度，物业服务企业可以采取以下几个方面的措施：

1、掌握相关政策法规，增加风险防控意识。物业服务企业应认真学习掌握《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《条例》及配套法规，掌握相关规定及精神实质，应了解司法审判意见、地方性政策规章以及行业最新动态。

2、科学核定停车服务成本，明确停车费用的利益归属。物业服务企业和业主委员会应对地面停车位的归属在尊重历史的情况下清晰界定，针对目前地面停车费由国家定价的现状，科学合理的核定停车管理服务成本并及时告知业主大会，有利于事先明确停车费收入中的各自权力比重，防止事后物业管理企业与业主在地面停车收益问题上发生争执。

3、细化停车合同，明确管理责任。停车合同是明确停车管理服务双方权利义务的契约性文件，一份完备的停车合同应包括车位及机动车的基本情况、双方的权利义务、收费标准、管理责任、违约责任、免责事由及合同期限等。物业管理企业和业主委员会应在与业主加强沟通和理解基础上，细化停车合同，明确停车收费的性质和双方的责、权、利。

4、运用科技防范手段，提高专业管理水平。物业服务企业应广泛运用门禁识别系统，电子监控系统和立体运输系统等高科技成果，改变单纯依靠人力进行管理的粗放模式，降低日益增长的人工成本，提高停车管理服务的质量。同时，还可采取委托专业停车管理公司的方式，以提高停车专业化管理水平，转移管理服务的风险。

5、运用保险机制，规避赔偿风险。现行政策规定，物业服务费的成本构成中包含公众责任保险费，物业服务企业应该尝试应用保险手段规避停车服务风险，以便在发生意外事故造成车辆损坏和丢失时，可依照保险合同规避赔偿风险。

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