住宅小区物业管理制度范文

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住宅小区物业管理制度范文

　　为切实加强和规范住宅小区物业管理工作，维护物业管理各方的合法权益，应制定规范的住宅小区物业管理制度。下面小编为大家整理了有关住宅小区物业管理制度的范文，希望对大家有帮助。

住宅小区物业管理制度范文

　　住宅小区物业管理制度篇1

　　第一章　总则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

　　第三条　市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县(市、区)人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作;负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

　　社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　第四条　城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

　　业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。

　　城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

　　第五条　物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第六条　房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。

　　本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。

　　第二章业主及业主大会

　　第七条　业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。

　　业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。

　　第八条　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第(五)、(六)项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第九条　物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：

　　(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)首套物业出售并交付使用满两年的。

　　第十条业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。

　　第十一条业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照示范文本拟定《业主大会议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》和《业主大会章程(草案)》;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款第(一)至(四)项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

　　第十二条　召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。

　　第十三条业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开;逾期仍不召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

　　第十四条　业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

　　业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-3人。

　　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。

　　第十六条　业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十七条业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

　　第十八条业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

　　业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

　　第十九条　业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处(乡镇人民政府)备案，街道办事处(乡镇人民政府)对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)《业主大会议事规则》;

　　(三)《管理规约》;

　　(四)《业主大会章程》;

　　(五)业主委员会委员的名单及其业主身份证明;

　　(六)应当提供的其他材料。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。

　　第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)因疾病或者其他原因丧失工作能力;

　　(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

　　(四)被人民法院判处刑罚。

　　第二十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正;

　　(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议;

　　(三)违反本办法第十四条第二款规定;

　　(四)其他原因不宜担任业主委员会委员。

　　业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第三章前期物业管理

　　第二十二条　建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算;3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算;10万平方米以上的部分，按1‰计算。

　　物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。

　　第二十三条物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

　　物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。

　　第二十四条物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

　　物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。

　　第二十五条　建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：

　　(一)建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统;

　　(二)建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

　　新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

　　第二十六条　新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。

　　建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

　　第二十七条　建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

　　临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

　　第二十八条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十九条　新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：

　　(一)小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)属全体业主共有的房产及共用设施设备清单;

　　(五)物业管理所必需的其他资料。

　　第三十条在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)安全防范设施、设备;

　　(三)化粪池、排污(下水)管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施;

　　(四)其他需要接管的共用设施设备。

　　第四章　物业管理服务

　　第三十一条　由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

　　第三十二条　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

　　第三十三条物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

　　第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第三十五条　物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

　　第三十六条　利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。

　　第三十七条　物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：

　　(一)业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的`专项性服务费由受益业主分摊;

　　(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第(一)项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

　　第三十八条　物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。

　　第三十九条　业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。

　　第五章物业的使用与维护

　　第四十条　业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

　　第四十一条　在物业管理区域内不得有下列行为：

　　(一)未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备;

　　(三)未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建(构)筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗;

　　(四)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

　　(六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(七)在建(构)筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音;

　　(九)法律法规规章禁止的其他行为。

　　前款第(一)至(八)项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

　　第四十二条　物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　第四十三条物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。

　　第六章住宅专项维修资金

　　第四十四条住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

　　第四十五条房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

　　财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

　　第四十六条房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。

　　第四十七条商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

　　第四十八条本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。

　　本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。

　　第四十九条　尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

　　已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。

　　第七章法律责任

　　第五十条　业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;协商不成的，可以申请街道办事处(乡镇人民政府)调解或者依法向人民法院起诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。

　　第五十一条　物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。

　　第五十二条业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

　　第五十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第五十四条　有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的;

　　(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的;

　　(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;

　　(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

　　第八章附则

　　第五十五条大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第五十六条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

　　本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

　　本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十七条　本办法自2009年7月1日起施行。

　　住宅小区物业管理制度篇2

　　第一条为加强城市住宅小区管理，创造较好的居民居住环境，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》(1994年3月23日建设部令第33号)，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本规定适用于在本市城市建成区、区政府所在地建制镇、工矿区居民点和市属各县城关镇内进行住宅小区开发建设的单位、从事住宅小区物业管理的单位以及住宅小区内的业主、住户。

　　第三条本规定所称的住宅小区，是指以住宅为主体、建筑面积在3万平方米以上、配套设施齐全的居民生活区。本规定所称的住宅小区物业，是指住宅小区内正式投入使用的各类房屋及其附属物(包括相关场地)、房屋共用部位(承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道等)、房屋共用设施设备(上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、高压水泵房、消防设施、电梯等)和公用设施(道路、路灯、沟渠、绿化、建筑景点、停车场、自行车棚、娱乐场地等)。本规定所称的物业管理单位，是指受物业所有权人通过住宅小区管理委员会(以下简称管委会)的委托，按照合同规定从事物业管理，并为物业所有权人和使用人提供多方面服务的企业。

　　第四条市政府房产行政主管部门主管全市的住宅小区物业管理工作。市政、环卫、绿化、城管和交通、公安等行政管理部门或者主管部门和住宅小区所在地企业事业单位，按照职责分工，负责任宅小区物业管理中有关工作的监督、指导。

　　第五条住宅小区已经交付使用并且入住率达到70%以上时，由市房产行政主管部门或者企事业单位房产业务管理部门，会同开发建设单位，召开业主和住户代表大会。业主和住户代表大会的主要职权是：

　　(一)选举住宅小区管委会委员;

　　(二)批准管委会章程;

　　(三)决定小区内有关业主、住户利益的重大事项。代表大会决定的事项和批准的章程，不得违背国家的法律、法规和政策。

　　第六条管委会委员从业主和住户代表中产生，并适当聘请公安派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。管委会的主要职权是：

　　(一)召集、主持业主和住户代表大会;

　　(二)决定委托管理物业的企业;

　　(三)审议、批准受委托的物业管理企业提出的住宅小区年度管理计划和重大维修工程项目;

　　(四)审议、决定房屋综合维修费等费用和基金的使用;

　　(五)审议物业管理企业有偿服务项目及其收费标准;

　　(六)监督物业管理企业的管理服务工作。管委会可以申请社团登记。

　　第七条成立物业管理企业须具备下列条件：

　　(一)拥有或者受委托管理建筑面积在3万平方米以上的房屋;

　　(二)有相应的资金;

　　(三)有固定的管理经营场所;

　　(四)有健全的物业管理机构和人员;

　　(五)有管理、修缮、养护物业的手段。具备前款规定条件的单位，经向市房产行政主管部门申请资质审查。取得物业管理企业资质证书;向工商行政管理部门申请注册登记，取得企业法人营业执照后，方可营业。未取得物业管理企业资质证书和法人营业执照的单位，不得从事住宅小区物业管理活动。

　　第八条物业管理企业可以开展便民利民的多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策，以其收益补充管理经费。

　　第九条物业管理企业受管委会委托管理物业，并订立物业管理合同。物业管理合同应具备下列主要条款：

　　(一)管理项目及其内容;

　　(二)管理质量或者标准;

　　(三)管理费用;

　　(四)双方权利与义务;

　　(五)违约责任;

　　(六)纠纷处理;

　　(七)合同期限;

　　(八)其他约定事项。物业管理合同须报市房产行政主管部门备案。

　　第十条物业管理企业的主要责任是：

　　(一)负责住宅小区内各类房屋及其附属设施的管理、维护，保证房屋整体结构不受损坏;

　　(二)负责住宅小区内共用设施设备的管理、维护，保证其正常运行;

　　(三)负责住宅小区内公用设施的管理、维护，保证其正常发挥功能;

　　(四)负责住宅小区内的治安、安全管理，保障人身财产安全，并协助住户处理突发事件;

　　(五)负责住宅小区内公共环境卫生和房屋共用部位的保洁，及时清运垃圾;

　　(六)负责其他有关事项。

　　第十一条物业管理企业经费来源：

　　(一)业主交付的房屋综合维修费;

　　(二)住户交付的公共服务费;

　　(三)企业有偿服务收入和多种经营收入等。前款中的综合维修费和公共服务费的收缴、管理、监督，由市房产行政主管部门会同市财政、物价、审计等有关部门另行制定。

　　第十二条物业管理企业的办公用房、营业用房，由小区开发建设单位按住宅小区建筑总面积的0.5%提供，实行有偿使用。

　　第十三条住宅小区开发建设单位在小区投入使用前6个月至小区管委会成立时的期间内，应自行或者委托物业管理企业进行前期小区物业管理，费用由开发建设单位承担。

　　第十四条住宅小区开发建设单位向管委会移交住宅小区时，要移交下列资料：

　　(一)住宅小区规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑结构、设备竣工图;

　　(三)绿化和地下管网竣工图;

　　(四)其他有关资料。

　　第十五条开发建设单位自移交住宅小区之日起1年内，负责所交工程的维修;国家和省规定保修期在1年以上的，按国家和省的规定执行。

　　第十六条住宅小区开发建设单位或者经营管理单位办理售房手续或者出租房屋手续时，要在合同中与买房人或者承租人订立遵守本规定的条款。

　　第十七条业主或者住户使用房屋时，须遵守下列规定：

　　(一)未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;

　　(二)不得对房屋的承重墙、梁柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道进行凿、拆、搭、占;

　　(三)不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。物业管理企业应就前款规定等内容，分别与住宅小区内的业主、住户订立合同。

　　第十八条住宅小区内的业主、住户违反本规定，有下列行为之一的，由物业管理企业予以制止，批评教育;仍不改正的，依照合同规定要求其恢复原状或者赔偿损失，直至依法向人民法院提起诉讼：

　　(一)擅自改变小区内的土地用途的;

　　(二)擅自改变房屋、配套设施用途、结构、外观，毁坏设施、设备，危及房屋安全的;

　　(三)乱停乱放车辆，乱搭乱建房屋，在房屋共用部位乱堆乱放物品、垃圾，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响小区景观，噪声扰民的;

　　(四)不及时、足额交付有关费用的。

　　第十九条物业管理企业违反本规定，有下列行为之一的，管委会有权制止，并要求其限期改正，直至依法向人民法院提起诉讼;房产行政主管部门可给予警告，责令限期改正、赔偿损失和处以罚款等行政处罚：

　　(一)对房屋及其共用部位、共用设施设备和公用设施修缮不及时或者修缮质量不合格的;

　　(二)管理制度不健全、管理混乱的;

　　(三)私搭乱建房屋、设施，或者改变房屋、公用设施用途的`;

　　(四)不履行物业管理合同规定的义务，或者不执行有关规定的;

　　(五)擅自扩大收费范围，提高收费标准的。罚款时使用财政部门统一印制的票据。罚款全额上交同级财政。

　　第二十条当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》、《行政诉讼法》申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第二十一条房产行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者主管部门给予行政处分;触犯刑律的，移交司法机关处理。

　　第二十二条市房产行政主管部门要每年对物业管理企业进行考核。对承担的管理项目有l/3以上达不到规定指标的物业管理企业，限期半年内达标;逾期仍不达标的，注销其资质证书，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。物业管理指标，由市房产行政主管部门另行制定。

　　第二十三条办公楼、商业楼的物业管理，可参照本规定执行。

　　第二十四条本规定具体应用中的问题，由市房产行政主管部门负责解释。

　　第二十五条本规定自1995年10月1日起施行。

　　本规定与国家和省的规定不一致时，执行国家和省的规定。

　　住宅小区物业管理制度篇3

　　第一章总则

　　第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

　　第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。

　　本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理;其设立的房屋管理办事机构(以下简称房管办事处)承担相关具体事务。

　　市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：

　　(一)业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理;

　　(二)物业服务企业和从业人员的监督管理;

　　(三)专项维修资金归集、使用的指导与监督;

　　(四)物业使用和维护的监督管理;

　　(五)物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。

　　乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

　　第六条市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

　　本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

　　第二章业主及业主大会

　　第七条住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　第八条房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。

　　规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域的预划意见。

　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区、县房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。

　　建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

　　第九条尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。

　　第十条建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。

　　业主可以向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。

　　第十一条业主在物业管理活动中，除享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。

　　业主在物业管理活动中，应当履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

　　第十二条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十三条物业管理区域符合本规定第十二条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

　　(一)物业管理区域核定意见;

　　(二)物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)配置证明;

　　(三)业主清册和物业建筑面积;

　　(四)物业出售并交付使用时间;

　　(五)已筹集的专项维修资金清册。

　　建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

　　第十四条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

　　筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生。

　　业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

　　第十五条筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

　　第十六条业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

　　第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

　　第十八条首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。

　　第十九条业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。

　　业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员;担任业主委员会成员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

　　业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

　　第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

　　业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

　　(一)召集和主持业主委员会会议;

　　(二)提出业主委员会会议议题;

　　(三)按照业主大会会议的决定，签署有关文书。

　　业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。

　　第二十一条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

　　乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。

　　业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开;逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。

　　第二十三条业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。

　　业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益收支;接受业主查询所保管的物业管理信息。

　　第二十四条业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(三)其他重大事项。

　　第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。

　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

　　第二十六条不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会;拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。

　　第二十七条业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。

　　第二十八条业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。

　　因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。

　　第二十九条按照本规定第二十一条、第二十五条、第二十八条规定，乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。

　　第三十条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　(一)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿;

　　(二)决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;

　　(三)决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第三十一条居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

　　第三章物业管理服务

　　第三十二条物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。

　　房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。

　　第三十三条物业服务项目经理应当取得相应的资格证书。

　　物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制定。

　　第三十四条市房屋行政管理部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。

　　第三十五条选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

　　选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　第三十六条选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。

　　市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

　　第三十七条建设单位在申请房屋预售许可前，应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区、县房屋行政管理部门备案。

　　房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，注明房屋承重结构的'房屋结构图，不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　第三十八条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米;业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。

　　规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。

　　区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

　　物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。

　　第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

　　(一)物业管理用房;

　　(二)门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊;

　　(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;

　　(四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地;

　　(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

　　(六)其他依法归业主共有的设施设备。

　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

　　第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

　　(二)共有绿化的维护;

　　(三)共有区域的保洁;

　　(四)共有区域的秩序维护;

　　(五)车辆的停放管理;

　　(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

　　(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

　　(八)物业档案资料的保管;

　　(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

　　第四十一条物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

　　(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;

　　(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

　　(四)配合居民委员会、村民委员会做好社区管理相关工作。

　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　第四十二条物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

　　物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。

　　物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。

　　第四十三条物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

　　(一)小区共有部分经营管理档案;

　　(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

　　(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

　　(四)住宅装饰装修管理资料;

　　(五)业主清册;

　　(六)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;

　　(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料，以及物业管理用房。

　　第四十四条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。具体办法由市人民政府另行制定。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

　　第四十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

　　业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。

　　第四十六条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　第四十七条经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对下列事项作出决定：

　　(一)自行管理的执行机构;

　　(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

　　(三)聘请专业机构的方案;

　　(四)其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。

　　业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。

　　第四章物业的使用和维护

　　第四十八条物业服务企业承接物业时，应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行核对接收。

　　物业服务企业应当自承接验收之日起七日内签署验收确认书。

　　第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

　　建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

　　物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。

　　第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

　　禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

　　(一)损坏房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)破坏房屋外貌;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部分;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(七)排放有毒、有害物质;

　　(八)发出超过规定标准的噪声;

　　(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

　　第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。

　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。

　　第五十二条业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。

　　在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。

　　第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

　　第五十四条供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

　　第五十五条物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

　　建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。

　　车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。

　　车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　第五十六条物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　第五十七条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第五十八条未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

　　补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收;业主大会也可以决定由业主一次性交纳。

　　业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

　　第五十九条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

　　受委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。

　　第六十条专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。

　　业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

　　第六十一条物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

　　第六十二条物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意，其他决定事项，应当经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。

　　前款决定不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;对上述决定，业主委员会应当执行。

　　第六十三条机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

　　第六十四条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

　　建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。

　　维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

　　第六十五条业主应当定期对物业进行维修养护，并按照规定检测和鉴定。

　　物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，履行物业维修养护义务。

　　物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当及时履行维修养护义务。

　　第六十六条发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：

　　(一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

　　(二)消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的;

　　(三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　前款规定涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报区、县房屋行政管理部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支;业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

　　发生本条第一款所列情形，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

　　第六十七条物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　第六十八条物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好，并定期进行清洗或者粉刷，具体办法由市人民政府另行制定。

　　第六十九条物业共用部分需要维修、养护、更新、改造的，相关专有部分的业主、使用人应当予以配合。

　　供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业应当予以配合;需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当予以配合。

　　上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。

　　第五章法律责任

　　第七十条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规处理。

　　第七十一条业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止;对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示;相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第七十二条发现物业服务企业不再符合原资质等级条件的，房屋行政管理部门应当责令限期改正;逾期不改正的，重新核定其资质等级，其中原资质等级为一级的，报国务院建设主管部门处理。

　　第七十三条建设单位违反本规定第十三条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第七十四条违反本规定第三十三条第一款规定，物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

　　第七十五条建设单位违反本规定第四十九条第二款规定，未交存物业保修金的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款，并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金。

　　第七十六条违反本规定第五十条第二款第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

　　第七十七条违反本规定第五十条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的，房屋、城管执法或者规划行政管理部门可以申请区、县人民政府组织强制拆除。

　　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

　　第七十八条违反本规定第五十条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第七十九条业主、使用人违反本规定第五十二条规定，擅自改变物业使用性质的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第八十条物业服务企业违反本规定第五十三条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

　　第八十一条建设单位违反本规定第五十六条第一款规定，不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，并处一万元以上十万元以下的罚款。

　　第八十二条违反本规定第五十七条规定，物业出售人未按规定交纳专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

　　违反本规定第五十八条第一款规定，业主未按要求补建或者再次筹集专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正。

　　第八十三条当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第八十四条房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反本规定，有下列情形之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

　　(二)未按照本规定履行监督检查职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第六章附则

　　第八十五条本规定中有关专业用语的含义：

　　(一)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　(二)部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　(三)全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

　　第八十六条市房屋行政管理部门应当制定临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本。

　　第八十七条非住宅物业管理，参照本规定执行。

　　第八十八条本规定自2011年4月1日起施行

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