租房公积金的贷款详细规则

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租房公积金的贷款详细规则

个人住房公积金贷款（简称：公积金贷款），是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金为资金来源，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工定向用于购买、建造、翻建、大修自住房时发放的贷款。

租房公积金的贷款详细规则

组合贷款，是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时向商业银行申请商业性个人住房贷款，两种贷款总称为组合贷款。

一、贷款对象和条件

（一）贷款对象

在武汉住房公积金管理中心及其分中心（以下统称“管理中心”）正常足额缴存住房公积金达6个月（期限条件）及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。

（二）贷款基本条件

1、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；

2、借款人及其配偶信用记录良好，符合公积金贷款审核标准；

3、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力；

4、具有购建住房行为，且除住房商业贷款转住房公积金贷款外该购建住房行为一般发生在一年以内（那一年的构建行为才能申请贷款，过来期限就不可以了）；所购建住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷；

5、无尚未还清的公积金贷款；

6、同意以所购、建住房进行贷款抵押，或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。

二、主要贷款类型

（一）购一手房公积金贷款：包括购买商品房、经济适用住房、集资合作建房等自住住房贷款；购买酒店式公寓、公寓式酒店等以投资为主要目的的房屋，住房公积金贷款不予受理。

（二）购二手房公积金贷款:购买可上市交易的存量房（即二手房）贷款，房屋建成年限应在30年以内。所购住房必需为已办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》的成套住房。

（三）商贷转公积金贷款：住房公积金缴存职工将本人或配偶未结清的个人住房商业贷款转换为管理中心审核发放的住房公积金贷款。所购房屋必需已办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》;其中，二手房商贷转公积金贷款时所购房屋的建成年限应在20年内，且此次转贷为首次公积金贷款申请。（房产证跟土地证办下来后才能申请商代转公积金贷款）

三、贷款额度与比例及计算公式

（一）一手房公积金贷款额度与比例

1、购一手房首次申请公积金贷款的，最高贷款额度为60万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70％（建筑面积在90平方米以下的可放宽至80％）；

2、第二次申请公积金贷款购一手房的，最高贷款额度为50万元，且贷款成数最高不超过房屋总价的40%。（公积金贷款可以几次、比如第一次是翻修，第二次是买房，但不可能两次都是买房）

（二）二手房公积金贷款额度与比例

二手房公积金贷款最高额度为40万元，同时满足如下条件：

1、购二手房首次申请公积金贷款的，最高比例按房屋建成年限分为三个等级，房屋建成年限在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70％；房屋建成年限在11－20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60％；房屋建成年限在21－30年（含30年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50％。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准；

2、第二次申请公积金贷款购二手房的，最高贷款比例不超过房屋总价的40%。

（三）商贷转公积金贷款额度与比例

商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过上述关于

一、二手房贷款额度与比例的规定。

（四）贷款额度计算

贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45％×12个月×贷款期限。

上述贷款额度（如组合贷款，含商贷额度）不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累计月供不超过职工家庭夫妻双方月收

入的50％标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。

四、贷款期限与利率

（一）贷款期限（贷款的期限是有规定的，就跟贷款的额度一样是有期限的）一手房公积金贷款期限最长为30年，二手房公积金贷款期限最长为20年，商贷转公积金贷款的期限在满足前述规定的情形下不得超过商贷剩余年限，同时借款人年龄加贷款期限不得超过规定年限(男职工不超过65岁，女职工不超过60岁)。

（二）贷款利率

现行住房公积金贷款期限1－5年，年利率为 4 ％，贷款期限6－30年，年利率为 4.5％；第二次申请公积金贷款的利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。（相对商业银行来说还是比较低的，但不知道是否准确。因为可能有浮动）贷款期限内如遇国家调整利率，已发放的公积金贷款，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的元月1日。（并不是确定后就不改了，而是看市面的利率调整而改变）

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五、住房公积金委托扣划还贷（这样蛮划算的，也就是每月的公积金缴纳实际用于还款了，而且可以夫妻相互使用。这样个人就少了一笔开支）

“委托扣划”是指公积金借款申请人及其配偶提出扣划本人住房公积金存款归还其公积金贷款的委托。

（一）办理对象

在管理中心缴存住房公积金并办理了公积金贷款且贷款本息尚未结清的借款人及配偶。

（二）公积金委托扣划还贷方式

委托扣划分逐月扣划还贷和逐年扣划还贷两种方式。

1、逐月扣划还贷：在借款人正常还款1个月之后，管理中心即可依据贷款申请人《委托授权书》的委托，于次月开始每月20日自动扣划委托人的住房公积金存款归还当月应还公积金贷款本息额，其中约定月缴存额6倍的公积金不能用于扣划。

2、逐年扣划还贷：在借款人正常还款6个月之后，管理中心即可依据贷款申请人《委托授权书》的委托，每年1次按指定时间自动扣划委托人的住房公积金存款，用于提前部分归还或提前结清公积金贷款，其中约定保留金额为100元。在选择逐年扣划还贷的同时，委托人可选择降低月还款额或缩短贷款期限，并且每月仍需用自有资金归还公积金贷款应还本息额。

3、借款人和配偶选择委托扣划还贷方式应保持一致。（夫妻的还款方式要保持一致）

（三）公积金扣划还贷办理程序

1、申请办理委托扣划公积金归还公积金贷款的借款人及其配偶（以下简称“委托人”）到缴存银行领取或登陆武汉住房公积金网站http://www.ahsrst.cn下载《委托扣划住房公积金归还公积金贷款申请表》（下称《申请表》），据实填写相关信息；

2、委托人单位对《申请表》的身份、帐号等相关信息进行验证，验证无误加盖单位公积金预留银行印鉴；

3、委托人持《申请表》、身份证原件及复印件、约定用于偿还公积金贷款的银行储蓄还款存折（卡）到缴存银行办理扣划手续。

（四）委托扣划方式变更

在原委托扣划还贷方式办理6个月后，可到公积金缴存银行办理逐月和逐年扣划还贷方式的变更手续。

六、公积金贷款结清办理

借款人按《借款合同》约定，在还款至最后一个月时，应亲自到贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续；借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

七、公积金贷款办理流程

（一）一手房公积金贷款流程：

第一步贷款咨询

借款申请人向管理中心的受托银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：第二步提交申请

1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2.婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）；

3.经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20％的首付款收据原件及复印件；

4．贷款银行要求提交的其它证明材料。

第三步贷款受理、银行初审

1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料；

2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

4.对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；

5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

第四步签订合同

贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款（抵押）合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。

第五步抵押登记、银行复审

受托银行到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；

受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。

第六步管理中心终审、贷款发放

管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理中心通过受托银行将贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。

（二）二手房公积金贷款流程：

第一步贷款咨询

借款申请人向受托银行进行贷款咨询，受托银行对借款人夫妻双方及卖方夫妻双方进行面谈做好谈话笔录之后，对初步审查符合条件的借款人发放《二手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：

第二步提交申请

1、借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2、婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）；

3、卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件及复印件；

4、房屋产权共有人同意出售房产的书面文件，保证所售房产权明晰、交易合法；

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5、《武汉市存量房买卖合同》（需在银行面签）；

6、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》；

7、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

第三步贷款受理、银行初审

1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料；

2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

4.对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据

试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；

5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

第四步签订合同

贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款（抵押）合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。

第五步交易过户

房屋买卖双方到房产局办理房屋“两证”交易过户手续。

第六步抵押登记、银行复审

由受托银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》；受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。

第七步管理中心终审、贷款发放

管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理中心将贷款资金通过受托银行直接划转到卖方的存款账户内。

注：为缩短贷款发放时限，借款人也可以选择委托管理中心指定的担保机构提供阶段性担保，在交易过户后，凭两证及阶段性担保函先行向借款申请人发放贷款，再由担保公司办理抵押登记等后期手续。

（三）商业贷款转公积金贷款办理流程：

第一步贷款咨询

借款申请人到原商贷银行咨询，领取《个人住房公积金转贷资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交原商贷银行：

第二步提交申请

1、借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

2、婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）；

3、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;

4、办理原商贷的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;

5、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》（二手房商贷转公积金贷款）；

6、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书;

7、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

第三步贷款受理

1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料；

2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

第四步签订合同

借款申请人与原商贷银行签借款（抵押）合同；同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。

第五步预存资金

借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。

第六步贷款发放

管理中心发放贷款资金，由转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存资金同时结清原商业贷款。

第七步办理抵押

由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押登记手续（此程序由担保公司办理）。

八、办理网点

受武汉住房公积金管理中心委托办理公积金贷款的银行有18家：建设银行、工商银行、招商银行、民生银行、交通银行、中信银行、中国银行、农业银行、光大银行、汉口银行、兴业银行、浦发银行、农商银行、华夏银行、广发银行、深发展银行、湖北银行、邮政储蓄银行，以及其受理公积金贷款的经办网点。

九、政策咨询及查询服务

武汉住房公积金管理中心

地址:武汉市江岸区京汉大道1248号（华清园靠三阳路轻轨旁）

电话：027-82797551 82797553

武汉住房公积金管理中心省直分中心

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