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项目生活区二期市场化运作方案
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××产业园区是市政府招商引资的重点建设项目。作为其重要的配套设施，生活区二期的建设仍以政府引导、社会参与为原则，采取市场化运作，吸纳开发企业参与模式进行。
一、目标任务
生活区二期总建筑面积约100万m2，其中宿舍面积约80万m2房屋交付使用时间为××年1 2月31日前，实际工期只有6个月，因时间紧任务重，原则上每个开发企业开发任务不得超过10万m2。
二、土地供应
生活区二期占地800亩，土地供应以挂牌出让方式进行，每亩价格50万元整。
三、进场资格
生活区建设工作小组与中国银行××分行、浦发银行××分行协商制定账户监管办法。各开发企业接到此函7日内，以本单位名义在上述两家银行中任意一家银行开户，并按要求向监管账户缴款5000万元，作为履约保证金，逾期视为放弃参与生活区建设投标。
四、资金监管
各开发企业缴纳5000万元履约保证金至生活区建设工作小组监管账户进行监管。其中，25 00万元为首批土地款由监管账户直接转账至××财政局土地专户； 1 000万元为支付农民工工资保证金，1500万元作为该项目建设资金予以监管，建设资金依据项目建设进
度随时支付，但监管账户余额在主体完工前不得低于2000万元，交付使用前监管账户余额不得低于1 000万元。
五、违约责任
根据进驻计划，为确保项目推进计划顺利实施，生活区二期开发建设进度计划为：××年10月28日前各开发企业共计交付房屋总建筑面积10万平方米，2011年11月30日前各开发企业共计交付房屋总建筑面积25万平方米，2011年12月31日前各开发企业共计交付房屋总建筑面积30万平方米，201 2年元月31日前交付剩余1 5万平方米住房。各开发企业具体节点目标任务详见《项目开发建设协议书》，为确保该项目如期完成时问节点任务，开发企业和建筑企业如不能按时问节点交付住房，每栋楼每超过一天罚款1万元，交付日期超过20天的每栋楼罚款2 00万元。罚款金额由开发企业和建筑企业两家共同承担。
各开发企业在缴纳5000万元履约保证金后，指挥部和管委会委托招标公司进行项目招标，中标者与管委会和××住房保障和房地产管理局签订《生活区建设项目开发建设协议书》，具体明确双方的责任和义务，明确每个节点的房屋使用交付任务。
六、建筑施工
各开发企业在中标后，拟选定的建筑队伍必须经过指挥部生活区建设组的资信实力审核，原则上一个一级资质的建筑公司承建任务不得超过3栋楼，持有三级资质的建筑公司只能承建1栋楼，承建1栋以上的须报经指挥部生活区建设组批准。建筑公司所属每个劳务队只
能承建1栋楼的建设任务，每个建筑公司需在指挥部生活区建设组指定银行设立监管账户，并足额存缴2 00万元质量、进度和农民工工资保证金。工程一经结束，建筑方如能履行其工程质量、进度和农民工工资支付约定，则所存缴的2 00万元保证金如数退还。如不能履行承诺，则先从保证金中扣除指挥部罚款后再予退还。
七、工程监理
为有效发挥监理公司的监督职能，充分调动监理人员的工作积极性，确保其认真负责地对工程质量、进度和安全进行全过程监理，各开发公司在进行监理招标时，须要求监理公司向指挥部指定账户缴存5 0万元的监理保证金，以承担工程进度、质量和安全监理连带责任。监理公司如不能履行承诺，则应承担相应额度罚款。若监理公司不能及时足额缴存50万元监理保证金的，由相应开发公司垫付。
八、要件办理
××管委会有关部门依照相关程序为其办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及消防验收等相关手续。
九、政策优惠
(一)减免相关规费。参照《××经济适用住房管理办法》 第四十条执行，即“免收各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收城市基础设施配套费和市级经营服务性收费”。建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
(二)享受缓交政策。对不能减、免的行政规费，在开发企业做出
承诺后，可延缓至商品房交付使用时交纳。
(三)给予租金补贴。由开发企业开发建设的职工公寓，按照每人每月6平方米1 00元的标准支付租金。
（四)政府视财力逐步进行产权回购。
(五)产权办证方面。在承建单位做出承诺后，允许项目在 未办理《国有土地使用证》等相关手续但已签订土地出让合同且具备其他预售条件的情况下办理产权初始备案，允许其底层商业房屋面向社会销售；此外，允许面向员工定向销售，允许销售的前置条件是住房必须统一定向出租给员工居住。除住房三年内不得面向社会销售外，房屋建成后统一招标选择物业企业进行物业管理，财政按照0．5元／m2的标准给予物业企业物管补贴。
(六)其他优惠。根据参与建设的开发企业对生活区建设项目承建规模，由管委会原则上按照1：1的比例捆-绑挂牌出让相应规模的生活居住用地。土地挂牌出让依据区年度建设用地指标情况进行，挂牌价格按照区生活居住用地供地当年的土地出让基准价执行。捆-绑土地挂牌时间自开发企业本次中标之日起，原则上不超过三年。
十、组织保障
(一)生活区二期项目建设组下设三个部，协调运转生活区建设的相关工作：综合联络部—负责相关信息收集反馈、项目各项手续证件的协调办理和后勤保障工作；工程部一负责生活区规划、设计、工程组织及进度协调工作；监管部一负责建设工程进度督导、质量监理和资金监管等工作。
(二)聘请一名律师协助审查项目招标协议及施工合同。
(三)鉴于用地指标尚未批回，继续委托××招标有限公司负责生活区二期项目邀标工作。
××项目生活区建设组
年 月 日
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