通过购房的贷款流程来谈信用

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通过购房的贷款流程来谈信用

1、房贷的介绍及具体流程：

房贷的含义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人办理住房贷款所需条件：

1、同意以所购住房为抵押担保。

2、借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁；

3、具有完全民事行为能力；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

4、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款。

5、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

6、已经签署购买住房的合同或协议；房贷一般需提交的资料：

1、已经支付全部或部分首期购房款的证明；

2、借款人还款能力证明

3、购买二手住房的合同、协议或意向书原件及复印件。

4、借款人具有法律效力的身份证件：居民身份证件、户口本、军官证、或其它有效居留证。；

5、借款人和/或配偶授权查询人民银行个人征信系统的授权文件；

6、已出租的房产须提供租赁权益变更的证明文件

7、借款人本人名下用于供款的中国银行活期存折复印件；

8、交易住房的《房产价值评估报告》。

9、贷款人要求提供的其它证明文件或资料。住房贷款申请流程：购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款

第一步：到贷款银行提出借款申请

第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同第四步：到产权部门办理贷款担保手续

1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押

2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

2、信用在房贷中的重要性：

经济活动中的信用是以偿还和付息为基本特征的借贷行为。经济和金融范畴的信用是以道德范畴的信用为基础，借贷活动是价值单方面的转移，在一定时期内转让资金使用权，其条件是要求借款方到期按时偿还，并支付使用资金的代价——利息。因此，在借贷活动中，能否到期按时偿还，能否按约定利率支付利息，对借贷双方至关重要。在一个信用体制健全的国家中，人的各种行为都会影响到个人的信用度，比如坐车逃票，这种行为就可能会造成个人无法获得银行贷款。

在房贷中银行审核阶段，银行会对申请人以往的信用记录做了解，作为是否对申请人发放贷款的依据。经济学中的信用指在商品交换或者其他经济活动中授信人在充分信任受信人能够实现其承诺的基础上，用契约关系向受信人放贷，并保障自己的本金能够回流和增值的价值运

动。信用在房贷中双方是否能成功建立借贷关系起决定性的作用。

2、房贷的风险分析：

1）抵押物产权带来的风险。

2）抵押物处分引起的风险。

3）贷款条件风险。

4）利息风险

5）其他不可抗力风险。

6）个人信用带来的风险

1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款个人住房贷款属于中长期信贷，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。

2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。

3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。

7）欺诈行为带来的风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真-相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

8）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产

结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。

4、结论：

随着人们消费观念的逐渐改变，贷款也已被大多人所接受。纵观这个个人住房贷款行业，如果能把握好尺度，无疑对整个国民经济起着非常重要的作用，一方面让很多买不起现房的购房者可以采用分期付款的方式来解决，改善民生的同时刺激了中国经济的提升和增长；另一方面的房产抵押贷款就能满足更多消费、创业者，让其生活质量提高的同时，也拉动了经济的增长。

房贷是一柄双刃剑，有利必然也有弊。而弊的方面主要表现在一旦购房者开始贷款买房，那么必然产生暂时的供小于求，房价受价格杠杆影响开始飞涨，直至产生泡沫。由于购房者多数选择贷款买房，当房地产的泡沫破灭之时，就是中国经济泡沫的灾难到来之日；还有就是房产抵押贷款，房产抵押都是大额的消费或是创业，一旦投资出现风险，贷款不能还的上，就直接将房产拍卖，而这种拍卖将导致价格的不等称，银行的坏账增多，将会导致银行纷纷倒闭，而且失去房子的人日益曾多，将会对社会治安产生威胁，而这种恶性循环的结果就导致的美国的次债危机，在金融危机出现之后，便是大萧条。在全国经济稳定的大前提下，购房时我们应考虑房贷给我们及国家经济所带来的影响，慎重决定。

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