委托卖房如何防范风险

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委托卖房如何防范风险

广州中介利用委托卖房进行诈骗案件的发生，给人们敲响了警钟。如何才能做到安全委托?专家建议要对被委托方的信用资质、委托范围和权限等方面做好防范工作，做到合理委托，轻松卖房。

事由：委托卖房被骗

委托卖房会有风险吗?近日，本刊编辑部就接到一些读者来电，咨询此类问题。

读者吴先生是一个新上海人。十几前大学毕业之后分配到兰州一家国企工作，期间曾分得住房一套，并办理了产权证。此后他来到上海发展，近期准备买房，因此他想把兰州的老房子卖掉来筹集首付款。中介很快就帮他找到了买家，并收取了两万元的定金。因为吴先生在上海工作，而卖房手续太多，无法一一亲自到场办理，于是中介公司建议他办理全权委托公证，交由中介来处理剩下来的卖房手续，诸如签订买卖合同、过户手续等等，而且还不收额外的费用。该办法虽然能够让吴先生省去卖房奔波之苦，但他隐隐约约感到有些不安，比如中介会不会以更高的价格转手卖给他人?会不会及时把房款打进自己的账户?……“全权委托卖房虽然省力，不过买卖过程全然不受自己控制，这让我感到不踏实。”吴先生这样说。

吴先生的遭遇相信并非个别案例。随着人口流动程度的加剧，很多人在新的工作地点重新置业之后，极有可能要出售掉之前的住房;还有一种情况就是之前曾出现大量异地购房的情形，未来也必须售出，这都有可能需要委托代理卖房。

但毋庸置疑的是，委托代理卖房的方式的确存在一定的风险。近日广州市检-察-院向社会通报，已有人专门利用全权委托这种方式从事诈骗活动，而且涉案金额巨大。据了解，被告人钟某静和施某曾在某房产中介公司工作，他们指使他人冒充买家与卖主签房产买卖合同，并取得卖家信任，以到银行办理解除抵押手续为由骗得卖家全权委托办理卖房事项，代收房款和银行按揭，进而挪用卖家房款供个人使用。2017年3月至11月，钟某静和施某存以同样或类似的方式先后多次实施合同诈骗行为，其中钟某静诈骗数额约795万元，施某存诈骗数额约496万元。

揭秘：存在哪些漏洞

广州巨额诈骗事件的出现，为委托卖房敲响了警钟。这意味着，这种卖房方式其实存在着诸多漏洞，稍一不慎，则有可能被居心不良之人所利用。那么，委托卖房存在哪些漏洞?

法律专家解释说，委托卖房就是办理收入委托公证，在本质上就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。通过法律程序予以公证之后，具备了公信力，在法律效力等同于卖家，可办理买卖过程中所涉及到的诸多手续。但不可否认的是，如果卖方在出售房产时对委托卖房的公证授权风险意识不够，很容易陷入不法分子事先设置的陷阱中。

根据之前出现的诸多违法案例，归纳发现，委托卖房漏洞主要表现在以下几个方面：

首先是对房屋成交状况不了解，容易被人“吃差价”。记者曾接触到过这样的案例，2004年前后的上海楼市价格涨势很猛，房价通常每周都会调一次。因此有部分不法中介在取得卖家信任之后，取得全权委托代理权，然后以更高的价格出售房产，赚取差价。极端的情况是出现“一房多卖”情形，黑中介收取买方首付款之后一走了之，也会让卖家平白无故惹上麻烦。

其次是资金安全无法得到保障。全权委托代理买房，虽然也有不少卖家主动提供账号，要求中介收到房款之后，第一时间打到自己的账户上。但是，个别不法中介却阳奉阴违，私自扣留钱款并挪作他用。更有甚者，还会出现黑中介卷款潜逃的情形，类似的刑事案件在深圳已经出现过多次。

再就是授权时间和付款时间如果存在一定期间，给违法中介和炒房客提供了炒房的机会。因为授权后买方完全有机会将房子再次倒卖并从中牟利。并且在这个过程中，有可能替卖家做出虚假承诺，以逃避相关税收，损害卖家的权益。

最后是不当委托。比如个别出于轻信他人，或者图省事，连签订买卖合同都让房产中介代为办理，但卖家办理委托之后，中介可能会伙同买家对合同条款任意改动，一旦买卖不成产生诉讼，将对卖方极为不利。

支招：如何避开风险

那么，在卖房过程中怎样才能做到不必亲力亲为，而又能避开委托所带来的风险呢?

据了解，卖家给中介人员出具的授权委托书需要经过公证程序。授权委托是双方自愿的行为，具体委托给谁，委托范围多广、权限多大，是当事人自己的事，只要委托内容不违法，公证机构不便也不会干预。对此，北京金诚同达律师事务所上海分所许海波律师提醒说，要控制风险，关键是要把控好几个关键环节，便可做到合理委托，轻松卖房。

首先要对中介公司的信用状况进行了解。不少上当受骗的卖家就是在这方面吃了大亏，他们对中介言听计从，从不了解中介的市场口碑，以及是否存在违法前科。对此律师建议，卖家在决定授权委托之前，一定要多方面打听，以便确定是否值得信任。

其次，对于委托权限一定明确。许海波表示，在进行授权委托公证时，卖方要掌握委托范围、权限的度，做到合理委托。比如有些卖家连买卖合同的签署、收取房款等，都让中介公司代劳，这显然是不合适的。他说：“我建议卖家一定要列明授权权限，比如签订买卖合同、收取房款等关键步骤，还是亲自到场为好，至于代办过户手续、水电煤过户等，都可以让中介来代为办理。”

最后需要明确的是，在授权委托时，必须明确授权期限，而不能给予中介无限期的权限。一般情况下，从签订买卖合同到最终交房，如贷款、解除抵押、过户等环节都比较顺利的话，仅需要一个半月左右时间，因此可据此来确定具体时间。即使是授权时间不够，也不会对卖房造成不便，可以再次授权办理剩余手续。

而如果已与买家签订了买卖合同，同时商定了价格，那么卖家可以在授权委托时，在委托书上注明买方具体姓名、交易价、办理时间等细节，代理人就无法再卖给出了更高价的其他买家，从中赚取差价。此外，如果要给授权委托卖房加一道“保险”，律师建议委托律师来对关键环节进行监督和鉴定，比如买卖合同签订、房款的收取等。许海波表示，律师通过自己的专业服务，基本能够把委托风险降到最低。记者甄爱军来源理财周刊)

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