如何选择门面专家教你几招

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如何选择门面专家教你几招

相同物业、装修水平大致相当的两套住宅，租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样，同一个地段，同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。商业物业投资门槛高，不仅指的是投入的资金量大，而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。

中原地产副总经理何伟坚称，对于初次投资商业物业的市民，在投资时要把握好以下三个技巧。

第一招：重点考察发展潜力

要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，一些目前不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。比如龙湖紫都城附近的商铺，之前的定位是社区商铺，价格租金都相对较低，而随着沃尔玛开业，以及新加坡一大型商业企业即将在该地区开业，周边的商业氛围日渐浓厚，逐渐在冉家坝形成一个新的商圈，以前的社区商铺自然随之升值。第二招：要实地计算人流量

同在一个区域，虽然相距不过几十米，但有的商铺门庭若市，有的商铺则冷冷清清。人流对决定一个商铺是否是旺铺至关重要，因此在选择商铺的时候，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量有多大后，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，在考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。此外，商铺临街面的宽度越宽越好。

第三招：周边行业也很重要

商业物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系，行业分布往往决定了租金的水平。比如，如果你所购买的商业物业周边分布的大多是银行业，而且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。而如果周边的业态大多是小吃店和杂货铺，则租金水平会大打折扣。

郑州市民讲述社区商铺投资兵法 1停2看3注意

“现在在郑州投资社区商铺，如果非要量化的话，一般而言资金门槛100万元才好做。”1月10日下午，坐在记者对面，36岁的张先生感慨地说。

从租商铺做生意发现炒铺商机，张先生一入江湖就将近十年。从单个门面房开始，他的生意越做越大——从小商铺的租售，到数千平方米面积的商业地产包装运作。

2017年，张先生赚了一笔，但谈及社区商铺的机遇，张先生则认为投资机会已在下移。“供大于求，商铺投资需要谨慎”。那么，如何才算是谨慎投资呢？张先生总结出了“1停2看3注意”的投资兵法。

1.停投资过热的时候，要停下来脚步，想清楚了再出手

最近几年郑州社区商业呈现出累计放量较大、分布广乱、逐步外移、档次和租售价格两极化、商业经营模式落后、经营状况不好等特点，但随着股市和楼市逐步升温，投资者开始跑步入场，这个时候需要社区商铺投资者将脚步停一停，想清楚了再投资。

张先生告诉记者，选择社区商铺要研究社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费

能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可行的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

3.注意投资有风险，投资社区商铺同样需要科学分析

●注意投资回报率

以上各项目考察后，并非就能确保稳赚不赔，张先生说，要根据考察结果对于其投资回报率进行初步预算，大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到5%~8%，该商铺即值得投资，否则不值。

其次，和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考察其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。

●注意项目经营模式

注意考察社区商业中心的大型商业项目或代表性商业项目。因为一个商业中心需要1~2个大型商业项目作为龙头，以提升整个区域社区商业价值。因此，一个区域的社区商业如果没有大型商业项目，商业经营模式也很落后，这一方面说明区域社区商业还处于初级阶段，也说明区域社区商业投资价值还有较大升值空间，而大型商业项目刚刚启动的区域社区商业则是最好的投资机会。

●注意项目投资、开发和经营商的品牌

在价格相差不大的情况下，尽可能选择有投资商业开发经验的开发商和品牌经营管理公司、品牌主力商家入驻的项目或其周边商铺来投资。控制风险，要选择好开发商，特别是在商铺开发和经营方面有一定经验的开发商。社区商铺虽说比街区商铺风险低、收益也较稳定，但风险同样不可避免。

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如果遭遇开发商不规范、不成熟的做法，随着小区住户数量不断增多，社区商铺隐藏的种种问题也将逐渐暴露出来，甚至有很多并非来自市场层面的风险，选择一个信誉良好、拥有成功社区商铺开发经验的开发商可以避免许多麻烦，减少投资风险。

在经过以上考察分析后，大致确定几个投资商铺，最后结合每个商铺现在实际的租售价格比、今后的成长空间就可以得出结论。

2.看社区规划和商铺的成长性是能否升值的关键

张先生认为，投资社区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素，还有两个重点：一是要看社区规划，二是看商铺的成长性。

首先是社区规划，这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入驻率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。

二看商铺的成长性。在考虑人口因素时，其实人口太过饱和或高收入人群太集中的社区商铺投资价值反而不一定最好，原因就是这类商铺缺乏成长性，租金和售价已经没有太大提升空间，还有就是高收入人群消费习惯的特殊性其实不利于位于该区域内的社区商铺，而这类商铺的定价却很高。

只要七招：教您如何挑选优质的门面

购买门面是投资行为，多数人员不知道如何保证所购买的门面物有所值，并获得预想的收益而不投资失误呢？作为一名房地产相关人员，笔者认为在没有评估的情况下，应按下程序和方法去办事：第一、学、即学习和知道决定门面价格的主要因素。应向熟悉门面价格的房地产评估人员和有关房地产开发商了解，查阅相关资料。第二、看，到现场实地察看。看水、电、路、通讯情况，交通情况等基础设施；附近的学校、医院、邮政等公用设施；商店、菜场客流量多少及经营情况。第三、问，问周围门面的经营状况，门面的租金和门面的销售价格等。第四、了解，了解规划情况，以估算未来收益。第五、计算和比较，对调查和了解到情况计算，计算和比较不同经营类型、不同位置的门面的收益和价格。第

六、听，在决定购买门面前不妨听取亲朋好友、同学和行家的意见。如果您没有时间做到以上六点，那么您可以直接咨询大型的可靠的中介机构，由他们派出的专业的投资顾问来给您讲解、分析、比较。第七、决定。在对情况彻底了解，现在和未来都有较高的收益的情况下，可决定购买门面。

业内人士说：目前情况下，投资商业地产确实是一个不错的选择。在通货膨胀的预期下，投资商业地产不失为一个回报相对较高、风险相对较小的投资方式。因为通常意义上，住宅产品被人们视为一种消费品，虽然其也兼有投资的属性，但投资回报率却会受各种房地产政策的左右。而商业地产则完全属于投资产品。但该专家也提醒准备投资商业地产的消费者，不要盲目投资。首先要有充足的资金，因为商铺的价格一般远高于住宅产品。其次，商业地产投资要看中长期回报，要有“守长线”的耐性。同时，要充分考虑商铺的升值空间。

现在，旺铺基本上都在别人手里，一般不转出来，要么转出来费用很高

如果一个不错的铺子突然转出来，就要注意里面的名堂生铺要炒熟，需要很长的周期和机遇，即使知道城市的长期规划，也要很有耐心和运气

其实，到重点中学旁边购置一套小户型房屋用于出租

如何选购投资利润高的门面房

如何选购投资利润高的门面房:经常看到报纸上有所谓"正规门面房"字样,和门面房有什么区别?

你要买门面。我要告诉你三点。这三点你要牢记：NO1。不要买开发商销售的门面。NO2。不要买门窄内部深的门面。NO3。只买门面别买商铺（门面是临街的，商铺是商城里面的格子间）。

其次，门面的利润回报率一般在%5到%6之间。如果回报率高的出奇的门面，那么就只有两种可能：第一，门面面临拆迁，房东急于套现。第二，门面是私房或是住宅改成的门面（不正规门面房）。

不要买开发商的门面是因为好门面都被开发商内部股东拿走了，剩下的门面都是很差的，价格高得出奇，买下该门面很难有较高的回报率，而且较高的物业管理

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费房东每月还要缴。买开发商的门面等于自己往火坑里面跳。千万不要相信开发商的任何承诺。

不要买门窄内部深的门面是因为门面窄了不利于经营者做招牌，门面内部的商品展示也不明显。门面相对深了只会增加门面的总价。

商铺简直就是忽悠人的，看不见，摸不到，买了生意也做不好，商业价值不高，建议不要考虑投资。

我个人认为购买门面的话：开发商内部销售的门面可以买，单位改制的门面房可以买。价格相对较低但是门面房型较好的门面房可以考虑。至于门面的周围环境要记住了：三多。一单位多，二小区多，三学校多。最好是老房子多，因为老房子一旦被改造或开发，那么会带来很多人气和商机。

记住我一句话：门面宁可错过，不可错买。

最后补充你的问题：所谓正规门面房就是：商业网点房。商业网点房是5米2高，3米3宽的。（一般是这样，也有特殊的），并且房产证上写的是商业用地，商业产权。

投资门面的收益主要有两部分收益。一是出租收入，一般8-10年方能收回投资；二是地产升值收益。如果未来地产没有升值可能，那么仅仅靠出租收入作为投资手段就未必是上策。按十年计算，每年的投资收益不过是7.18%。投资收益率10%以下的效率是不高的。

回报率高四大商铺投资诀窍助你2017年投资稳赚

商铺投资

手里有了闲钱，有相当一部分人选择投资买房，其中由于商铺的投资回报率略高于住宅，越来越多的人开始涉足商铺市场。如何更好地把握小商铺市场？有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。

算清投资收益率

买小商铺前要考虑，是自己经营还是出租？若自己经营，则要对周边环境做比较清楚的评估。如周围有大超市的地方不适宜再开杂货店，中低档住宅区不宜开高档名牌服装店，预期收益会不会高于投资房产和开店资金？如果是想出租给别人使用，在投资店铺之前要大体知道出租的对象以及租房者预备经营的项目，预期租金会不会超过银行利息。另外，投资商铺最好要产权明晰，几个人共同投资容易有产权纠纷，这样会不利于房产的增值。商铺投资现在还不是很成熟的行业，投资者要量力而行，根据自己的资金情况选择不同地段、不同面积的商铺。

抢占要地核心圈层

投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250—500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层。对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层、次中心圈层。如果资金充裕，可以在繁华地段投资。

因地制宜特色专营

商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明特色的商店发展。此店址的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。住宅区地段的顾客是住宅区和附近的居民，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。此店址的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，以日常用品为主。火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、生活用品、当地特产等方面经营的商店。

超前意识看好新区

所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。再者，在一些新的热点板块，一般房产商在开发临街住宅时，大多有一定量的经营门面供出售。这些地段尚处建设初期，人口密度相对市区来说较小，因此商铺售价比较低，考虑到这些地段有大量在建的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。

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